房企收并购规模整体收窄 集体建设用地成供应新渠道

      “收并购可以快速取得优质的地块资源，有些大体量稀缺优质地块在一级市场可谓是可遇而不可求”，张波指出，并购往往具备较好的性价比，一般来说被收购方往往是在资金上出现一定问题，2018年融资成本整体处于高位，中小房企融资短板更为凸显。在资金压力之下，一些房企尤其是中小型房企会主动寻求实力雄厚的品牌房企来收购，如此一来并购方会占据更大话语权，一些并购方式的拿地成本会远低于市场价格。

      业务扩张之外，房企还会通过收并购进行多元化领域的拓展，扩大经营利润。产业地产、新能源、商业地产等，通常是房企的收并购标的。尤其是部分准入门槛较高的业务，通过股权收购，可以直接运用其本身较为成熟的团队和基础设施，拓展新业务的同时，可以避免走很多弯路，规避各种风险，使得新业务进入发展的快车道。

      另外，收并购可以帮助企业快速获取业务特许经营牌照。比如2018年的12月，绿城中国以27.18亿元的价格收购百年人寿11.55%股权，对进军寿险行业满怀信心。其公告中指出，中国的人寿保险业务正迅猛发展，前景无量。鉴于中国保险业的高门槛，人寿保险牌照具有独特的资本投资价值，收购事项对集团而言，是一个在中国投资人寿保险业的机会，并能使业务种类更多元化。

      面对市场变局，房企间有“进”就有“退”，收购方通常是快速扩张的龙头房企，被收购方通常是中小房企或者遇到经营危机的企业，收并购使得企业间的差距更加扩大，行业洗牌或许会进一步加剧。

      张波提道，目前来看房地产行业的集中化趋势，2019年房企的竞争也将更为激烈，行业洗牌会加速，但值得关注的是，龙头房企规模化的脚步有所放慢，尤其是千亿门槛之上的房企数量增加节奏将变慢，中型房企之间的竞争将呈现“白热化”局面。

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      在供应量井喷的情况下，2018年北京新建商品住宅成交为24971套，连续2年不足3万套。成交萎缩带来库存上涨，截至目前，北京商品房住宅库存已接近7万套，也刷新了近3年的最高点。

      对此，在业内分析人士看来，2019年北京楼市价格将继续出现明显调整。在楼市基本面不变情况下，购房者对于市场下行的预期已形成，楼市预计将维持2018年水平。

      改善型 需求仍占主流

      2018年房企项目排行榜前10强成交均价都在5万元/平方米以上，在前30强中超6万元/平方米的项目有18个，中高端项目撑起了2018年的北京楼市。

      改善型需求在当前市场情况下购买力更为坚挺。改善型购房人对地段、配套、产品力与价格等方面呈现出均好性的产品表现出刚性需求，许多限竞房纯粹的“价格优势”未能打动市场。

      中高端楼盘在价格上同样受“限价”影响，甚至与周边二手房形成价格倒挂的局面，其性价比也是购房者愿意买单的重要原因。

      限竞房 高供应≠高成交

      2018年，占据北京楼市新增住宅供应半壁的限竞房，在成交上却未能形成压倒性优势。

      数据显示，2018年北京楼市，限竞房供应26322套，共307.23万平方米，占整体商品住宅供应面积比约为50.74%。从网签数据来看，限竞房2018年成交4530套，共46.14万平方米，占商品住宅全部成交的13.24%。

      “滞销”并非个案。据统计，2018年仅有瑞悦府、和悦华锦、华润理想国3个限竞房项目进入年度项目排行榜前30强。

      据北京市住建委的统计数据显示，部分项目刚取得预售证和网签滞后性的原因，令限竞房合计网签偏低，但即便如此，网签销售率仅有18.5%。

      在地产营销人韩乐看来，“低总价、小面积的限竞房产品，在大多数房企眼中是快速去化的产品。然而，大部分项目入市后，并没有换来意料之中的短平快，反而随着项目的增多，周期的拉长，各项目的销售愈加变得艰难。”

      区域 昌平成交量最高

      各区域共有产权房、限竞房成交的情况来看，共有产权住房的成交主要分布在平谷区、昌平区、顺义区、怀柔区、通州区、朝阳区、门头沟区等较偏远区域，其中，昌平区成交的共有产权房规模最大，共23.5万平方米。