房企收并购规模整体收窄 集体建设用地成供应新渠道

      在资本市场上长袖善舞的孙宏斌近日又完成了一笔大买卖，将泛海控股旗下的北京、上海两宗黄金地块收入囊中。

      融创的大笔收购揭开了2019年房地产市场收并购的序幕，但相比之下，刚刚过去的2018年则是近3年收并购小年，市场交易宗数和金额均出现了明显下滑。

      并购规模收窄

      在经历了2017年收并购高潮后，2018年的房企收并购规模整体收窄。中国指数研究院数据显示，自2016年第二季度以来，房企收并购频次和交易金额呈上升趋势，并在2017年第三季度达到峰值，2017年第三季度交易金额约1726.5亿元，宗数约111宗，此后逐渐回落。2018年，境内房地产公司作为买方完成的收并购事件约有253宗，涉及的交易金额至少有2909.1亿元，同比分别下降26.9%、44.4%。

      同上一年相比，2018年单笔交易金额也有所降低。2018年前11个月，平均每笔交易金额为10.2亿，而2017年则为13.4亿。2017年共有8宗单笔交易金额超过100亿的大宗交易，其中，万科551亿元收购广信资产包、融创438亿元获得万达旗下文旅城项目。与2017年同期相比，2018年仅有3宗超100亿收并购事件，包括上海临港以182.3亿元购买漕总公司下属漕河泾园区的园区开发业务资产、中华企业174.72亿收购中星集团、中粮地产144亿收购大悦城地产。

       为什么2018年的收并购变少了呢？著名经济学家宋清辉告诉记者，随着监管部门对并购重组的审核趋严，2018年房企收并购数量和规模明显少于2017年，也倒逼一些上市房企为规避风险而选择全现金收购。

      58安居客房产研究院首席分析师张波在接受记者采访时也表示，钱袋子紧、市场降温是房企并购整体少于2017年的两大原因，2018年虽然大型房企的融资环境相对占优，但在资金成本方面依然有压力，每一分钱都需要精打细算，大手笔的并购往往需要极好的流动性，这对很多房企是个考验。另外，土地市场的降温也在一定程度上影响到房企并购的积极性，土地市场溢价率不断走低导致不少项目的并购优势变得不再明显。

      谁在买买买

      回顾2018年的收并购中，占据收并购交易金额榜单前列的企业有融创中国、上海临港、华夏幸福、中华企业、中粮地产。

      中国指数研究院数据显示，百强TOP30企业是收并购活动中最活跃的力量。2018年，共有约125家房企参与收并购，其中，百强TOP30企业参与的收并购事件占比约28.1%，贡献了约41.9%的交易金额。百强企业内部的分化程度逐渐扩大，百强TOP30企业在布局、品牌、资金等方面均形成一定优势，市场竞争力逐渐增强，不仅注重内涵式增长，还采用收并购等外延式发展快速实现规模扩张。

      千亿房企和大型国企收并购力度始终不减。融创中国、华夏幸福、阳光城、万科、泰禾等千亿房企热衷于收并购，两年收并购交易金额均进入前15行列，融创中国更是连续两年位列房企收并购交易金额第一；而上海临港、中华企业、中粮地产、招商蛇口、金隅、保利等大型国企受益于国企重组和混改，其参与的收并购交易金额也较高。

      就单个企业来看，融创仍是2018年的并购王，1月收购万达商业3.91％股权，代价为95亿，10月又以62.81亿元收购了万达原文旅集团，成功为2017年438亿收购万达文旅城项目整合扫清最后障碍。

      万科也在市场上频频出手。在2018年10月吃下华夏幸福5家项目公司大部分股权之后，11月再次拿下嘉凯城旗下5家项目公司控股权。2018年初，万科收购了凯德20家购物中心，收购了国控地产50%股权，2018年中，还收购了太古冷链物流资产包。

      并购意欲何为

      房企的收并购最大的动力之一是扩大土地和项目储备，相比于土地招拍挂的激烈竞争，二级市场拿到的土地和项目更具性价比，还可以快速进入新的城市和区域，收并购地产项目目前已成为房企的共识。

      一位业内人士告诉记者，自己所在公司已经成立了专门的团队来进行收并购的谈判，两年间已经获得了几十个开发项目，而这些项目的土地平均成本比公开市场渠道获取的土地便宜了三成。另外，收并购已经成为公司拿地的主要途径，约八成的项目是通过收并购获得的，仅二成左右土地是通过公开市场获得。

       宋清辉提道，近年来，随着房地产行业土地成本的不断提升，以及“黄金十年”的过去，房企收并购之风变得日益盛行，成为许多房企主要扩张和拿地手段。相较于其他方式，收并购是最直接最有效的方式之一，可以把收购的项目快速推出市场，加速企业资金回流。

      “收并购可以快速取得优质的地块资源，有些大体量稀缺优质地块在一级市场可谓是可遇而不可求”，张波指出，并购往往具备较好的性价比，一般来说被收购方往往是在资金上出现一定问题，2018年融资成本整体处于高位，中小房企融资短板更为凸显。在资金压力之下，一些房企尤其是中小型房企会主动寻求实力雄厚的品牌房企来收购，如此一来并购方会占据更大话语权，一些并购方式的拿地成本会远低于市场价格。

      业务扩张之外，房企还会通过收并购进行多元化领域的拓展，扩大经营利润。产业地产、新能源、商业地产等，通常是房企的收并购标的。尤其是部分准入门槛较高的业务，通过股权收购，可以直接运用其本身较为成熟的团队和基础设施，拓展新业务的同时，可以避免走很多弯路，规避各种风险，使得新业务进入发展的快车道。

      另外，收并购可以帮助企业快速获取业务特许经营牌照。比如2018年的12月，绿城中国以27.18亿元的价格收购百年人寿11.55%股权，对进军寿险行业满怀信心。其公告中指出，中国的人寿保险业务正迅猛发展，前景无量。鉴于中国保险业的高门槛，人寿保险牌照具有独特的资本投资价值，收购事项对集团而言，是一个在中国投资人寿保险业的机会，并能使业务种类更多元化。

      面对市场变局，房企间有“进”就有“退”，收购方通常是快速扩张的龙头房企，被收购方通常是中小房企或者遇到经营危机的企业，收并购使得企业间的差距更加扩大，行业洗牌或许会进一步加剧。

      张波提道，目前来看房地产行业的集中化趋势，2019年房企的竞争也将更为激烈，行业洗牌会加速，但值得关注的是，龙头房企规模化的脚步有所放慢，尤其是千亿门槛之上的房企数量增加节奏将变慢，中型房企之间的竞争将呈现“白热化”局面。

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      在供应量井喷的情况下，2018年北京新建商品住宅成交为24971套，连续2年不足3万套。成交萎缩带来库存上涨，截至目前，北京商品房住宅库存已接近7万套，也刷新了近3年的最高点。

      对此，在业内分析人士看来，2019年北京楼市价格将继续出现明显调整。在楼市基本面不变情况下，购房者对于市场下行的预期已形成，楼市预计将维持2018年水平。

      改善型 需求仍占主流

      2018年房企项目排行榜前10强成交均价都在5万元/平方米以上，在前30强中超6万元/平方米的项目有18个，中高端项目撑起了2018年的北京楼市。

      改善型需求在当前市场情况下购买力更为坚挺。改善型购房人对地段、配套、产品力与价格等方面呈现出均好性的产品表现出刚性需求，许多限竞房纯粹的“价格优势”未能打动市场。

      中高端楼盘在价格上同样受“限价”影响，甚至与周边二手房形成价格倒挂的局面，其性价比也是购房者愿意买单的重要原因。

      限竞房 高供应≠高成交

      2018年，占据北京楼市新增住宅供应半壁的限竞房，在成交上却未能形成压倒性优势。

      数据显示，2018年北京楼市，限竞房供应26322套，共307.23万平方米，占整体商品住宅供应面积比约为50.74%。从网签数据来看，限竞房2018年成交4530套，共46.14万平方米，占商品住宅全部成交的13.24%。

      “滞销”并非个案。据统计，2018年仅有瑞悦府、和悦华锦、华润理想国3个限竞房项目进入年度项目排行榜前30强。

      据北京市住建委的统计数据显示，部分项目刚取得预售证和网签滞后性的原因，令限竞房合计网签偏低，但即便如此，网签销售率仅有18.5%。

      在地产营销人韩乐看来，“低总价、小面积的限竞房产品，在大多数房企眼中是快速去化的产品。然而，大部分项目入市后，并没有换来意料之中的短平快，反而随着项目的增多，周期的拉长，各项目的销售愈加变得艰难。”

      区域 昌平成交量最高

      各区域共有产权房、限竞房成交的情况来看，共有产权住房的成交主要分布在平谷区、昌平区、顺义区、怀柔区、通州区、朝阳区、门头沟区等较偏远区域，其中，昌平区成交的共有产权房规模最大，共23.5万平方米。

      作为2018年成交规模最高的区域，昌平限竞房成交规模也位居首位。2018年，昌平共成交规划建筑面积116.6万平方米；其次为丰台区，成交的规划建筑面积为70.4万平方米，其住宅用地的成交方式全部为“限房价、竞地价、竞自持”。

      纯商品住宅 再出新地

      1月9日，北京市规划和自然资源委员会网站发布了2019年的第一次土地使用权出让预申请公告，公告提到，位于朝阳区孙河的两块住宅用地拟于近期挂牌出让，并且两宗地块均不设定住宅销售限价。

      对于此次孙河两地块取消销售限价，北京中原地产首席分析师张大伟认为：首先：这两宗地块不是最近几年的第一次不限价地块。2018年11月延庆区延庆新城03街区会展中心东侧地块土地一级开发项目（二期）YQ00-0003-0010等地块，地块成交不限价。另外在2018年10月北京市丰台区南苑石榴庄0517-L02地块，也不限制价格。

      一位不愿透露姓名的业内人士称，“不限价土地供应，对市场来说，影响并不明显，大量井喷供应将明显抑制2019年北京房地产市场。”

      共有产权房 集体建设用地成供应新渠道

      2018年12月27日，北京市规划和自然资源委员会挂牌三宗位于大兴区瀛海镇的集体建设用地，出让公告显示，上述三宗地块将用于建设共有产权房。

      这在北京甚至全国均属首次。出让文件显示，本次挂牌出让的地块，与国有建设用地同责同权。

      三宗集体性建设用地的入市预示着北京的土地供应方式将迎来重大革新，不但可以探索集体建设用地入市的试点改革，对于将来北京共有产权房的供应方式也是一个探索，甚至在全国都具有较强的示范效应。

      （来源：华夏时报、北京晚报）