据悉,房企用于证券化的现金流主要有以下几种来源:房企对供应商等债权人的欠款、房屋销售收入、房屋租金收入、物业费收入(主要是住宅类)等。
张宏伟认为,“在房住不炒、租购并举的基调下,房地产ABS业务主要是面向长租公寓租赁市场,因此政策和市场层面都比较支持这类ABS产品。”
据天风证券估算,目前银行间、交易所、报价系统共发行地产类ABS产品达4157.09亿元,存续余额3600亿元。其中,房地产企业ABS融资约为3200亿元,占比为77%。从发行量看, 2016年发行量突破1000亿元,2017年发行量达1782亿元,2018年上半年发行量达953亿元。
房企为何纷纷青睐ABS产品?融资成本较低是主要因素。
今年7月,世茂集团成功发行的租赁储架式租金ABS项目票面利率为5.6%;而万科松花湖ABS项目加权发行利率仅为5.26%。
据悉,ABS项目发行利率与评级挂钩,而世贸集团和万科的ABS项目均为“AAA”评级。
融资成本方面,安信证券研报显示,多家房企的平均融资成本都在6%以上,其中恒大平均融资成本8.09%、中国奥园7.20%、阳光城7.08%等。
另据同策研究院监测显示,今年以来,融资成本最高的是一家国内大型开发企业发行的于2020年到期的4亿美元的优先票据,票面利率为8.625%。值得注意的是,境外发行的公司债利率均超8%。
严跃进表示,ABS产品的本质是将企业未来的资金进行贴现,可以降低企业经营过程的压力。但总体而言,是否可以偿债有很多不确定性。
兴业研究在报告中称,房企供应链(保理融资)ABS以房企为核心付款方,拉长房企应付供应商账款期限,使得弹性债务刚性化,应警惕该类ABS存量规模较大的房企刚性债务变化。
品牌房企获倾斜
政策调控加压房地产,银行信贷不断收紧,银行对开发商的资质要求也越来越严格,品牌房企获得更多倾斜。
2018年以来,品牌上市房企获大额授信额度。其中,泛海控股获民生银行116亿授信额度,华夏幸福获中信银行315亿元集团授信额度,当代置业获建设银行战略授信120亿元。
融资环境收紧之时,行业集中度让中小房企面临更大挑战。中金公司分析师张宇认为,此轮融资收紧,也在客观上推动了金融资源向头部企业的聚集,行业集中度预计加速提升。
海通证券研究报告显示,今年1~8月,龙头房企市占率相对2017年继续攀升,4家A股龙头房企市场销售金额占比为10.82%,销售面积占比为5.99%。TOP20房企销售金额占有房地产行业45.05%的市场份额,相对2017年继续上行。
为了摆脱融资困境,部分中小房企计划赴港IPO寻求融资。8月30日晚间,河南恒达集团(控股)有限公司在港交所递交了招股书。招股书显示,恒达2015年~2017年的合同销售额分别是9.62亿元、12亿元和22.6亿元,规模较小。
4月26日,上海一家中型房企大发地产也在港交所递交了上市申请。大发地产执行总裁廖鲁江曾表示,中型房企要想在未来活下来,必须加速进入千亿元俱乐部。
中原地产首席分析师张大伟认为,中小房企将面临“生死劫”。2017年国内房地产调控周期内,全国已经有110多个城市陆续出台了超过270多次调控政策,部分城市房地产调控已经逐渐开始影响房企销售。龙头房企压力不大,但中小房企在2018年将面临困境,预计2018年还会出现多宗行业并购,中小企业被兼并。
(房掌柜整理来源自时代周报、中国经营网)
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