住房租赁融资“春天”有点短 房企下半场资金仍受压

　　6月28日，发改委在官网发布的文件中称，发改委将同有关部门合理控制外债总量规模，优化外债结构，有效防范外债风险。据彭博统计，截至2019年底，中国地产企业需要偿付总计774亿美元的境内外到期债券。

　　与“钱荒”一同而来的，将是越来越高的融资成本。

　　据同策研究院监测显示，在已披露的数据中，7月份融资成本最低的一笔是万科于2018年7月26日发行的2018年度第三期超短期融资券，发行金额为30亿元，利率为3.58%。此外，万科发行的首期中期票据的票面利率也较低，为4.6%。

　　而融资成本最高的是融创中国发行的于2020年到期的4亿美元的优先票据，票面利率为8.625%。值得注意的是，境外发行的公司债利率均超8%。

　　“在融资成本升高以及渠道减少的大背景下，回笼资金成为房地产企业的头等大事。”顾云昌告诉时代周报记者，包括碧桂园等头部企业，均把回笼资金作为近段时间企业运营的首要目标。

　　高收益背后的高负债

　　尽管资金紧张而叫苦不迭，但在最近发布的上市房企的半年报中，增收又增利的现象颇惹人注目。

　　根据wind资讯统计，2018年上半年，A股135家上市房企营业收入总计高达7740亿元，同比上涨24%;包括恒 大、万科、融创、保利、华润等前十大房企均实现利润翻番;此外，万通地产、广宇发展等17家中小型企业上半年净利润涨幅高达200%。

　　高利润背后，却是高额负债。这或许能够从万科的半年报中一窥究竟。

　　8月20日，知名房企万科发布半年报，2018年1-6月，该公司实现销售金额3046.6亿元，同比增长9.9%;实现营收1059.7亿元，同比增长51.8%;实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长24.9%。

　　但万科半年报显示，今年上半年该公司有息负债合计2269亿元，持有货币资金1595.5亿元，净资产为1348.92亿元，净负债率为32.7%，较2017年底8.8%的净负债率增长23.9个百分点。这些数据的变化反映出这家位于头部的房地产企业所承受的债务压力正在增大。

　　今年上半年，万科实际利息支出合计56.3亿元。而根据2017年的财报，万科当年实际利息支出合计82.1亿元。今年上半年的实际利息支出即已达到去年的68.57%。

　　“债务压力增大以及销售增加，其实都是房地产的行业集中度在不断增加的具体体现。”顾云昌告诉时代周报记者，今年房企销售额的增加主要是建立在兼并收购之上的，头部企业通过融资杠杆对中小型房企进行收购，从而使得这些头部企业在销售和利润上都实现快速增长。

　　但顾云昌同时强调，这样高负债率的运行方式不但不可持续，还会造成房企抗风险能力大大降低。

　　实际上，万科的净负债率在行业内仍属于较低水平。克而瑞地产研究数据显示，截至2017年12月，170家房企的加权净负债率约为88.73%。

　　“现在房地产的销售额上升的背后，是债务的不断上升。”链家研究院院长杨现领告诉时代周报记者， 高负债下的高收益难以持续。

　　事实上，2017年136家上市房企平均负债率达到79.1%，为2005年以来的最高位。2008年至今10年间，房地产行业整体负债率上升了将近20%。

　　可以预见，在各种政策的影响下，房企的资金和运营将会受到比较大的压力。如何突围，将成为关注点。

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　　企业去杠杆大周期及“房住不炒”的政策基调下，房地产开发企业融资渠道不断被压缩。

　　据不完全统计，今年4月以来，200多只、上千亿元债券取消或推迟发行，债券融资难度增加波及房地产业。融资渠道收紧后，房企发行公司债频繁失利。