高善文：一线房价仍有翻倍空间 房地产牛市未完待续

一财李策：十月楼市新政后，成交量骤降，房价猛涨趋势得到暂时抑制，但未来经济企稳回升似乎又蒙上了阴影。如果房市较长时间内处于降温状态，总需求将受到多大影响?政策重新放开的可能性有多大?

首席高善文：应该说面对房价的上升，房地产调控是不得已而为之，而且房地产调控，再加上今年以来房地产需求对于未来需求的透支，所以房地产市场的调整对于新开工和经济不可避免的会产生一些冲击，如果这些冲击达到经济总量的，比如说接近0.5个百分点，应该也不会特别令人意外。在这样的条件下面，为了稳增长，一个不可避免的措施就是财政政策要适当的进一步扩大它的支持力度。另外一个，汇率的高估还是要继续修正。

一财李策：美国的金融危机是因为房地产泡沫，日本房地产泡沫导致了“失去的增长”这一现象，古董市场、股票市场也都有泡沫，但远没有房地产泡沫破灭的杀伤力大，除了杠杆之外，原因是什么?

首席高善文：从美国和日本的房地产泡沫来看，一个共同的特征就是房地产价格的快速上升刺激了供应的响应，随着投机性需求的消失，扩大的供应转而成为市场上面严重的存货积累，严重的存货积累需要消化，由此也带动了很多相关产业出现了比较明显的产能过剩。这个问题在中国2009年到2010年的房地产泡沫化过程之中同样明显的表现出来。所以从2011年到2012年，对于很多城市来讲，至少一直到2013年，房地产市场都积累了非常大量的库存，以至于在去年年底的时候中央经济工作会议也把去库存作为一个非常重要的任务。在这个层面上面，我们看到房地产市场的泡沫化，供应的响应、库存的积累，在不同的经济体制中都是非常相似的。而且因为库存的积累和消化，所以在实体经济层面上面甚至在金融体系的层面上面，日本和美国都经历了非常痛苦的调整，都出了很大的问题。而我们在2012年、2013年、2014年，一直到现在的经济调整，尽管有一系列的背景，但是房地产市场的去库存以及与此相联系的去产能，毫无疑问是其中非常重要的背景。

但是中国跟它们相比，存在着一个独特的优势，就是我们的城市化仍然再继续进行，每年还有超过1500万以上的人口在移入城市，再加上人均收入相对比较低，收入仍然在相对比较快速的增长，这使得中国的存货去化相对没有他们那么痛苦，完成的时间也会相对要短一些。

一财李策：您之前提到，教育医疗等条件的不平等可以解释近几年城市间房价上涨的差异。您认为，要抑制房价过快上涨，推进公共服务不断均等化是否是一个有效的举措?

首席高善文：从现有的数据上面来看，我们只能说教育资源在不同城市之间是有差异的，基础教育的质量是有差异的，这种差异也许有很多很复杂的原因，有历史的原因、有经济发达程度的原因、有当地文化的原因、有政府支出的原因。而看起来，在过去几年的时间里面，教育资源在不同城市之间的差异，与人口流向的差异之间有比较紧密的关系。

在这个意义上面来讲，如果我们能够适度的推动，包括教育在内的公共资源在不同城市之间的均等化，在一定程度上面会对这一趋势产生一些影响，但是基础的问题在于教育资源的均等化，不见得是政府希望解决就能够解决的，即便政府在短期之内可以扩大财政的投入也不见得能够很快的收效。而且教育在很大程度上面由地方政府来支持，地方政府也未见得有足够的财力在短期之内去扩大教育的支出。另外非常好的教育体系、良好的教师、竞争性的环境、家长对于教育的重视，非常好的学习环境，这些问题也都不见得在短期之内能够很快的得到解决。