不仅银行贷款,房地产信托规模屡经打压仍是集合信托首位产品,各路资金经汇聚到房地产市场。2011年年底房地产信托6882.31亿元,2012年房地产信托余额6,880.7亿元,占信托比重9.85%,低于2011年的14.83%。2013年房地产集合信托凭借收益优势再次发力,全年新增房地产信托6848.23亿元,同比2012年的3163.24亿元上涨116.49%,占比达40%,9.51%的预期收益率也使其占据了2013年集合信托投资领域收益排行榜的榜首。今年1月信托规模下降,房地产集合信托以103.3亿元的融资规模排所有类型产品的首位,占比为36.88%,产品数量为51款,平均规模和平均收益分别为2.07年和9.66%,仍是期限最长、收益最高的信托产品。
房地产金融规模大还在其次,关键是房地产作为信用替代物的重要性不可或缺。这是中国市场信用低下的必然结果,信用低下金融流通需要抵押或者担保,目前钢贸等市场融资恶性崩溃,显示经济下行期,担保让企业成片死亡。而抵押物,目前没有一类抵押物的价值、使用范围能够超越房地产。农村金融改革允许农民抵押土地经营权,结果还是着落在地上。
除非中国建立真正的信用经济,否则,各方必然会找寻到每种抵押品作为融资增信产品,降低交易成本,黄金钢铁矿山股权都能成为抵押品,而最大宗的抵押品无疑是房地产。这是残酷的现实,靠谴责无法改变市场规律。
如果加上房地产作为抵押品的贷款,则中国的贷款半数以上与房地产难脱干系。笔者所到之处,无论大中小城市,几乎每个城市都有庞大的新区,高楼大厦拔地而起,这些建筑的背后是一根根或明或暗的融资血管。
房地产去杠杆,只有少数几个外地富裕人士集中购房的城市不会受到影响,如三亚90%外地人购房半数以上以现金购房,为些购房者用真金白银夯实了当地的房地产市场。北京同样如此,源源不断的北漂们土豪们将资金砸在此地,争取一席之地,尤其是城市核心区域,成为现金造就的安全岛。而其他三四线城市未必有这么幸运,一旦房地产去杠杆,实体不振高利贷盛行的中小城市难逃一劫。房价大幅下挫,意味着中国资产品价格全部重新定价,财富损失一半,参见鄂尔多斯。
被视为经济“万恶之源”的房地产,现在受到了惩罚。但国人应该有能力进行理性思考,考虑房地产之所以成为债务枢纽、金融润滑剂背后的深层次制度原因,有能力进行制度性改良,在技术上如拆鱼头般进行精细拆解。
银行怎么收紧房贷的,还会有反弹的过程,市场与央行与银行的拔河远未终止。但起码,从政策层面房地产已经不再是未来十年的经济发动机,对此,各方应有充分的认知,追求周转,现金为王。
2022-02-15 10:03
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