万科探索轻资产运营 欲瓦解地产行业“老大”意识

在引入美国帕尔迪公司的合作开发模式之后，房地产行业龙头万科开始尝试美国铁狮门公司的小股操盘模式，再一次酝酿自我裂变。

这也是万科高管在完成一系列国际化探路和互联网思维头脑风暴之后，万科总裁郁亮给公司设计的新命题：轻资产运营。

当外界普遍猜测此举意在迅速做大销售规模以维系行业老大地位时，郁亮却坦言：“小股操盘实际上是在瓦解‘老大’意识”。

在郁亮看来，万科已经走过青春期，房地产行业亦走到下半场，无需再用规模去衡量一家公司是不是老大的问题。

首提轻资产运营

绿地集团董事长兼总裁张玉良年初关于今年赶超万科的一番“隔空喊话”，让2014年房地产行业一开始就剑拔弩张。

2013年万科销售金额以21%的速度增至1709.4亿元，仅超出绿地集团不足100亿元，后者增长率高达53%，咄咄逼人。

早在年初，万科内部就传出消息称，为捍卫自身地位，万科将通过扩大合作开发、“小股操盘”的模式，获得更大的市场份额。

万科在3月6日发布的年报对此进行了正式确认，首次对外提出，未来公司将探索“小股操盘”的轻资产运营模式。

按照万科的解释，小股操盘是指公司在合作项目中不控股，但项目仍然由公司团队操盘，使用公司品牌和产品体系，共享公司的信用资源和采购资源。

3月10日，万科董秘谭华杰在投资者互动平台上表示，小股操盘是万科合作开发模式的进一步深化，是轻资产、重运营模式的一种俗称。

在房地产开发领域，美国铁狮门公司以小股操盘的房地产开发和运营管理模式见长，它也是美国最大的商业地产公司。

2013年2月，万科与铁狮门就合作开发美国旧金山富升街项目签约。谭华杰说，万科的小股操盘就是学习海外合作伙伴铁狮门。

郁亮在3月7日的业绩说明会上透露，公司过去大多是“大股操盘”，万科与其他公司合作项目，占一半以上股份，所费的资金较多。

与传统合作开发模式相比，转型后的主要变化在于项目经营管理方，即操盘者持有一定股份，但不控股，甚至持股比例可低至10%左右。

在多个财务投资人的情况下，不管项目是否存在控股股东，其他投资人无论是否控股，都不得干预操盘者对项目的具体经营管理。

郁亮强调：“小股操盘，关键在操盘，通过管理和运营产生价值；通过更少的股东投入产生效率，为股东创造更多的价值。”

但这并不意味着万科未来将要成为纯粹的投资公司，郁亮说，万科在专业化方面首先是盖房子，然后才是通过操盘来赚钱。

高杠杆扩张

在同等的资产规模下，通过小股操盘开发模式，万科显然可以摆脱增长对股权融资的依赖，支持更大的经营规模，获得更大的市场份额。

这种模式在本质上是此前万科合作开发的进一步杠杠化，更多地依靠管理和品牌输出，将万科的无形资产变现为真金白银。

万科的合作模式灵感来自万科的行业标杆美国帕尔迪公司，帕尔迪在上世纪末通过5年的合作合并成为美国最大的房地产企业。

从2005年谨慎探索到如今大规模运用，合作开发逐渐成为万科的主流开发模式，万科同样用5年时间成为全球销售规模最大的房企。

根据年报整理可以发现，2010年万科75%的销售收入来自合作项目，此后2011年和2012年的合作项目比例分别占73%和60%。2013年，万科新增土地项目105个，其中万科权益建筑面积占规划建筑总面积为77.5%。

作为进行土地资源扩张的另一手段，万科在合作开发的同时还不断展开行业并购，并购后的项目也有不少为合作开发项目。

2012年至2013年，万科合计收购了56家房地产企业，共计支付收购对价约55亿元，平均每半个月就有一家地产公司被纳入旗下。

这些合作项目，一般都是由万科操盘，并使用万科的品牌，合作方提供土地、资金等多种资源，双方对持股比例进行协商。

有业界传言，万科通常会在合作中坚持以下原则：万科资金投入至少降到独立开发的60%以下，降低资金投入的同时不增加负债，不降低投资收益率；参与合作项目的内部收益率原则上应不低于18%；优先考虑与土地方合作，优先选择设立项目公司模式，其次是合作建房模式、股权收购模式。

在合作过程中，一般万科先按照销售收入收取一定比例的管理费，然后再按照股权比例进行最终的收益分配。

但收益分配比例与持股比例不一定相同，操盘者可以和其他投资人签订协议，按照项目最终的收益情况，设立浮动的分配方案。

实际上，由于万科品牌溢价能力较强和合作开发占据主导地位，万科在很多合作开发项目中的收益比例往往都会高于持股比例，比如在一个项目中万科占股在50%左右，万科最终所要求的利润分成通常会高于50%。

行业“老大”意识瓦解

在财务处理方式上，合作开发给操盘者在合并报表方面带来一定优势，因此，万科因大量销售金额来自合作开发而受到业界诟病。

按照相关上市公司财务规定，根据持股比例，合作项目有并表和不并表两种可能，一般来说是由持股比例较多的一方进行并表。

在实际操作中，万科月度简报中披露的销售额都是以操盘口径计算，即由万科公司团队负责经营管理的项目销售额。此外，在一些由万科公司参与的合营项目，个别是由对方团队负责经营管理，但这类项目为数较少。

实际上，通过合作开发做大销售规模并非万科一家，绿城集团[简介最新动态]为迅速壮大发展规模，此前也早已制定了品牌和管理输出的房地产开发战略。

虽然与万科的小股操盘模式不同，但绿城集团推出的代建合作模式，本质上亦是以更小的杠杆撬动更多的土地资源、项目融资和销售扩张。

代建合作模式让绿城集团在短期内实现销售金额快速增长。2009年绿城集团实现的500多亿销售金额中有40%的项目都属于合作性质。在2009年底，绿城集团董事长宋卫平曾一度发誓，要在3~5年内赶超万科。

郁亮表示，和代建模式相比，小股操盘的主要区别在于操盘方持有部分股份。但有业界人士认为，在小股操盘开发模式下，如果持股比例较低，合作项目有可能被合并报表，也有可能算作投资收益。

对此，万科集团执行副总裁王文金在投资者平台上称，公司会根据各项目公司的合作条款与实际情况对项目公司的性质做出判断，把该等项目公司划分为子公司、合营公司及联营公司并进行相应的会计处理。

郁亮在业绩说明会上坦言，小股操盘实际上是在瓦解“老大”意识。“小股操盘后，万科在一个项目里也许只有百分之二三十的股份，怎么还算销售额？”

在2008年，万科就提出要放弃追求速度和规模，转而追求质量和效益的增长，万科也将净资产收益率作为该目标的关键考核指标。

包括国泰君安在内的多家券商研究报告称，小股操盘模式有利于万科使用有限资金抢占更多市场份额，并通过提取管理费和超额奖励提成，可有效提升净资产收益率。如果房地产市场景气度下降，万科也更容易灵活调整。