黑马房企中梁控股急谋IPO 2018年实现营收302.15亿元

　　总权益由2016年6.55亿元增加至2017年23.54亿元、2018年67.54亿元，而银行及借款总额增加不明显，中梁降负债率大幅度下降。

　　截至2018年末，中梁账面现金约145亿，与短期银行及其他借款基本相当，显示出一定的现金流弹性。但无法忽视的事实是，中梁的债务结构决定了该公司冲击上市的迫切。

　　数据显示，短期债务中公司账面贸易应付款及应付票据自2016年之19.87亿增加至2018年的84.98亿;其他应付账款及应计款项则由2016年之19.04亿猛增至2018年的204.76亿。

　　更为严峻的是，中梁债务结构和期限与房地产开发业务错位。其短期银行及其他借款144.69亿，而长期银行及其他借款仅有125.36亿，短债占比约53%。

　　鉴于公司属于未上市公司，项目层面的信托融资占比较高。截至2018年末，中梁共合计有109个信托或资产管理计划，未偿还本金总额占借款总额的58.0%。截至2019年3月末，其借款余额达123亿元，融资成本介乎6%至13%，多数项目在10%~12%之间。大部分项目均有股权质押，土地抵押和担保。

　　有业内人士评论称，中梁最近几年热衷于三四线城市高周转项目的开发，启动资金低，同时公司内部采用回报较高的跟投激励机制，这使得公司资金周转率比较高。

　　在高速扩张之后，中梁的库存从2016年的292.36亿增加到2018年末的994.81亿。随着三四线城市房地产市场逐步降温，中梁奉行的高周转策略能否持续，仍是市场关注的核心问题。

　　如果周转速度因为三四线城市降温而下降，短债长配将是中梁最显著的硬伤之一，因此，中梁正试图通过IPO改变这一局面。据招股书披露，此次IPO募资款项有以下用途：一是公司现有物业项目或项目阶段(温州中梁鹿城中心、宿迁中梁首府及新的江油中梁首府)的建筑成本。二是偿还绝大部分若干现有信托贷款，其中主要是2019年到期的四笔信托贷款。

　　不过，上市之路并非坦途，且中梁最重要的CFO职位却变动频繁、几乎缺位。新递交的招股书和去年一样，财务高管只列出财务总监凌新宇，首席财务官职位依然空缺。

　　同时，为迎合资本市场喜好，中梁还在继续加大投资优化布局。2019年前4个月，中梁共斥资约94亿人民币拿地，中标29幅新地块，位于27个城市，总土地面积160万平方米。新进大连和天津等11个二三线城市，平均土地成本约5951元/平方米。

　　(房掌柜整理自中新网、第一财经、环球老虎财经)