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黑马房企中梁控股急谋IPO 2018年实现营收302.15亿元

来源:房掌柜  整理 合肥房掌柜  2019-05-23 09:50:44
[摘要]中梁依靠高周转模式快速扩张,但其债务结构不尽合理、盈利能力堪忧都为将来发展埋下隐患

  在中国房地产前三十强中,只有一家还未登陆资本市场——中梁控股集团有限公司(下称“中梁”)。2018年11月,中梁第一次递交招股书,至2019年5月14日被港交所判定为“失效”。仅三天后,中梁火速更新材料继续排队上市。

  在这份新版招股书中,中梁近几年发展的全貌得以显露。业界均将中梁归为快速成长企业。到底有多快?一个数据是,销售额从100多亿增至千亿,中梁仅用三年;而营业收入从2016年29.25亿元增长到2018年302.15亿元,年复合增长率达221.4%。

  在2015年,中梁尚未入选克而瑞百强销售榜榜单,但到2018年,其排名已经跃升至23名。这样的速度即便放诸高速增长的房地产行业,依旧是让人咋舌的,几乎很难找到另外一家房企的成长速度可与之匹敌。

  但步子走得太快难免藏有隐忧。中梁依靠高周转模式快速扩张,但其债务结构不尽合理、盈利能力堪忧都为将来发展埋下隐患。比如,2017年8月1日,其徐州一施工现场发生安全事故,造成5名施工人员死亡,1名受伤。

  如今,依托于高周转而快速膨胀的中梁将凭借怎样的故事打动投资者,进而叩开香港资本市场的大门,将是房地产行业一个新的焦点。

  中梁控股急谋IPO

  于浙江温州起家的中梁控股因其迅猛扩张,被看作房地产界的“黑马”,而其 “456”模式高周转,平均3天拿一块地的模式也让这家房企仅用3年时间就将年销售规模做到1000亿元。2018年11月13日,第一次向港交所递交招股说明书之时,中梁控股也被外界寄予厚望,以1347亿元的总资产规模成为近8年来拟上市房企中体量最大的一家。

  然而,六个月过去了,中梁控股的申请状态却变成了失效。这也意味着,中梁控股的第一次IPO一度中止了。

  中梁控股方面对此回应称,目前公司上市进程还在有序推进中,现在为配合要求更新相关数据,会更新一版数据上传。

  短短三日,2019年5月17日,中梁控股便更新了最新一版的招股书。在投资者最为关心的投资收益问题上,中梁也在最新材料中做出表示,拟对截止2019年年底的股东应占合并利润的40%进行派息。其上市决心不减。

  值得注意的是,好的CFO对一个企业的上市起着至关重要的作用。然而,中梁的这一关键岗位却频繁变动。

  2018年11月,中梁控股集团从泰禾集团挖来首席财务官罗俊,筹备上市事宜。但罗俊仅入职四个月便离任。在罗俊之前,曾任绿地香港首席财务官游德锋也仅在中梁控股集团CFO职位上工作了不到半年。最新消息显示,2019年4月,原旭辉CFO游思嘉、碧桂园原财务总经理吴渊加入中梁,职位均为副总裁。

  而中梁控股最新递交的招股书中和去年一样,中梁控股财务高管只列出财务总监凌新宇,首席财务官职位依然空缺。频繁变动的CFO背后,中梁控股又有什么隐情吗?

  激进黑马扩容速度惊人

  中国房地产市场总投资由2013年约8.6万亿元增加至2018年约12万亿元,年复合增长率6.9%。其中,住宅物业销售额达到1.26亿元,较2017年同比增长14.7%,售出总建筑面积约14.8亿平方米,较2017年同比增长2.2%。

  行业平稳上升之际,总有企业步伐超速,中梁便是其中坐着火箭飞升的一家。

  早在2015年,中梁还是名不见经传的一家温州房企,在克而瑞百强房企销售榜上,并没有中梁的名字。

  2016年,中梁开始快速发展之路。该集团披露的招股书显示,其2016年、2017年到2018年,集团销售额分别为190亿、649亿、1015亿;合约销售额增长率分别高于同期行业平均水平128.3个百分点、108.6个百分点及44.2个百分点。

  三年时间,从百亿裂变到千亿,中梁的发展速度远超市场水准。凭借快速增长和全国范围内扩张,中梁合约销售额在中国房地产市场所占份额从2016年约0.25%增长至2017年约0.49%,2018年市场份额进一步增至约0.68%。

  2018年底,这家飞速扩张的公司在香港递交招股书,从而真正走入市场关注的视线。

  资料显示,中梁控股股东为杨剑和妻子徐晓群,两人持有中梁99.02%的权益。2014年之前,中梁并未积极收购地块。温州阶段的中梁,还仅仅是小房企。

  市场机会来自于棚改政策带来的三四线城市红利。2013年,国务院发布《关于加快棚户区改造工作的意见》,启动有关棚户区安置房改造的深化政策。一时间,三四线城市成为房企争相进驻的热点。

  中梁看重这一风口。2014年,杨剑决定在全国范围内开启扩张。随后2016年,中梁将总部从温州迁至上海,并进一步扩展至安徽、福建及江西省三个省份。激进程度表现在数据上,2016年、2017年及2018年,其获取地块数量分别为63幅、119幅、221幅。

  截至2019年3月31日,中梁已于五大战略经济区中23个省份及直辖市的124个城市开展业务,即长三角经济区、中西部经济区、环渤海经济区、海峡西岸经济区及珠三角经济区。拥有处于不同开发阶段的353个物业项目,土地总储备约3890万平方米。

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责任编辑:庄晓霞

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