龙头房企拿地也“手软” 资金链压力传导至土地市场

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　　全国多城市土地成交依然处于高位，特别是一二线城市，房企尤其对住宅类土地拿地积极性较高。

　　2018年，土地市场整体呈放缓态势。临近年底，各大城市尤其是一二线城市反而加快了推地步伐。

　　中国指数研究院最新的10月土地月报显示，全国300个城市共推出土地 2628宗，尽管同比减少11%，但环比却增加11%;推出土地面积11282万平方米，环比增加 12%，同比增加2%。其中，住宅类用地946宗，环比增加14%,同比减少11%。

　　北京土地供应达到了年度最高峰。我爱我家集团研究院统计，2018年10月，北京共新增土地供应16宗，其中包括居住类用地14宗，商服金融类用地2宗。土地供应数量、宅地供应数量较9月均翻倍，创下了今年土地供应的新高。

　　对此，58安居客房产研究院首席分析师张波表示，各地的土地供应指标完成度不一，导致部分城市的土地供应集中释放。前期土地成交回落明显，从10月份的土地成交数据看，受房企拿地谨慎度提高、房企销售走弱现金回流慢、资金链紧张等因素影响，土地市场持续低迷，三四线城市是土地流拍重灾区，而多城全年的土地供应指标仍待完成，临近年终土地快速供应是为了达成土地供应指标。

　　另外，销售放缓同时，库存量尤其是三四线城市库存量依然在快速减少。虽然目前房价上涨动力偏弱，但土地供应决定了未来房源的新增供应，年底集中供应一定程度上可以稳定未来市场供求，稳定市场的预期和土地价格，并最终保证房价平稳。

　　年底抢收

　　土地市场在2018年整体呈现放缓态势。中原地产研究中心统计数据显示，截至11月6日，在过去的10个多月内，一二线土地市场整体涨幅放缓，累计土地出让金2.25万亿，同比只上涨了2.7%。土地市场平均溢价率也只有12.37%，而2017年则高达24%，2016年土地溢价率为48%。

　　尽管北京10月份加速了推地步伐，但整体而言，2018年北京的土地供应力度较2017年有所下降。我爱我家数据统计显示，截至10月，北京新增50宗土地供应，较2017年前10个月的94宗下降46.8%。

　　其中住宅用地34宗，较2017年前10个月的63宗下降46%。单月来看，今年10月的供应高峰也低于去年，2017年3月、6月、12月的土地供应量都达到或超过了20宗。

　　因土地供应减少，今年3月开始，北京住宅用地月成交量明显降低，3月、5月甚至没有成交，10月相比之下已经有所复苏。截至10月，2018年北京住宅用地已成交34宗，同比减少41.4%。

　　临近年底，土地供应开始加速。中国指数研究院数据监测显示，一线城市整体供求量较上月倍增，成交均价上涨逾两成，出让金总额环比显增。推出方面，一线城市共推出土地74宗，面积396万平方米，环比增加 123%，同比增加51%;成交方面，共成交土地65宗，面积320万平方米，环比增加96%，同比增加1%;土地出让金613亿元，环比增加146%，同比增加14%;成交楼面均价为8614元/平方米，环比增加 23%，同比增加10%;土地平均溢价率为4%，较上月下降1个百分点，比去年同期下降11个百分点。

　　二线城市推地态度也相当积极。供应量增加近两成，成交方面环比量涨价跌，收金总额较上月降逾两成。推出方面，共推出土地883宗，面积4239万平方米，环比增加19%，同比增加11%;成交方面，共成交土地712宗，面积 3333万平方米，环比增加11%，同比增加9%。

　　房企拿地难度加大

　　可以预见的是，一二线土地供应高峰还将持续。

　　11月7日，济南一口气推出12宗土地挂牌，总面积约为45万平方米，总起始价约为46.49亿元;同日，广州再迎推地潮，集中挂牌了18宗地块，总起拍价达约316.8亿元，刷新了今年起拍总价纪录。

　　11月，北京将迎来年内土地出让高峰。其中，11月5日，两宗地块出让。11月，北京合计将出让经营性质地块共18宗，总起始价为461.56亿元。其中住宅多达16宗。整体看，截至11月首周，确定在11月入市的住宅地价一二线40个城市已经多达357宗。从供应趋势看，预计11-12月，一二线城市将出现大量住宅土地成交的现象。

　　尽管地方政府推地积极，但限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求，这些限制条件对项目盈利和周转带来压力，且对企业资金实力提出了更高要求。