恒大质押股权“输血”嘉凯城 中小房企面临融资困境

　　近期，美好集团(000667,股吧)宣布拟定增募资19亿元，投入旗下的房地产项目开发。这是此轮房地产调控后，首例上市房企推出的再融资方案。该方案能否成行还有待观察。

　　统计数据显示，2014年下半年以来，已停顿3年的房企股权再融资开闸，上市房企纷纷发布非公开发行预案。借助2015年的大牛市，房企定增在去年迎来井喷，共发行1439亿元。截至8月底，今年以来，上市房企已实施完毕1303亿元定增，今年有望创历史新高。

　　中信建投认为，以定增为代表的股权融资，由于直接扩大净资产规模，进一步提升了企业加杠杆的空间，是一种具备“乘数效应”的融资手段。2014年以来，随着定增的逐步释放，部分房企轮番启动定增和公司债，充分享受此轮再融资空间。

　　此外，有接近监管层人士透露，房企再融资政策或许面临调整，不排除继续收紧。

　　房企面临杠杆分化

　　近期银监会明令禁止资金违规进入房地产，交易所则考虑提高房地产企业发债门槛等，中小房企融资渠道大大收窄。房企之间将面临杠杆分化。

　　兴业证券(601377,股吧)分析师池光胜表示，融资政策收紧，越来越不利于中小房企，依靠“短平快”模式的中小房企可能边缘化，甚至存在被市场淘汰的风险。房地产市场逐渐从“去库存”转向“去产能”。

　　中信建投研报显示，在这轮降杠杆周期中，龙头房企去杠杆的效果更为显著，净负债率从2013年末的49%下降至2016年年中的33%；而大部分中小型房企去杠杆相对较弱，杠杆率依然维持在高位甚至攀升。

　　同时，房企战略趋同，均选择回归主流城市，加剧主流城市土地市场供需矛盾。此轮周期中，地王无论是规模还是溢价都远超过前两轮周期，“面粉”贵过“面包”的案例频现。

　　在过去几轮周期中，地王项目在“拖字诀”后，大部分的确实现解套入市。这也是很多企业对地王并不忌惮的原因。但此轮周期的地王溢价风险要远高于前两轮，考虑到地王总价不断提升，相对而言，大型房企的资产规模仍能保障，但中小型房企则面临更大且更集中的资金杠杆压力。