上海10万天价接棒广州“高价地”游戏 楼市现补涨信号

　  8月16日注定是广州土地市场沸腾的一天。

　　碧桂园、保利、龙湖、融创、招商等30余家品牌房企云集广州荔湾区华大物流地块竞拍现场，长达一个多小时的角逐历经55轮竞拍，但半路却杀出程咬金，蛰伏已久的雅居乐在楼面价推高至30540元/平方米的节点果断出击，以扣除配建面积后35216元/天的爆发。

　　广州单价高价地甫一落地平方米的楼面价成功竞得，刷新广州单价高价地纪录。

　　不断积攒，是等待某一，各路媒体便把长枪大炮对准雅居乐。“瞬间被问晕。”雅居乐品牌部一位工作人员如是称。

　　次日，上海接棒广州，延续“高价地”游戏。但显然，这次的筹码更大。

　　8月17日，上海土地市场先后出让静安区、宝山区、青浦区三宗地块，单日内出让收入合计184亿元。其中，今年以来上海内环首次出让的静安区地块引得18家房企参与竞拍，最终融信中国以110.1亿元总价竞得，楼面价达100315元/平方米，溢价率139%，刷新全国范围的历史单价“高价地”纪录。

　　炒楼气氛低是广州楼市之所以健康的一个重要因素。但同为一线城市，广州与上海一前一后却拍出总价与楼面价均差3倍有余的高价地，从这点看来，广州似乎已经远远落后于北上深三城。随着雅居乐竞得高价地的带动，广州楼市能否涨潮声起?

　　补涨信号?

　　与北京、上海、深圳相比，广州似乎压抑太久。

　　今年上半年，深圳、南京、杭州、上海等城市土地市场一片热闹，但广州却自顾自的冷清。据统计，2016年上半年，广州共成交32宗土地，成交金额200.58亿元，同比下降5.5%，成交面积309.72万平方米，同比下降16%。

　　“搅乱一池春水。”无意间，雅居乐拿地产生的高价地效应似乎替广州找到补涨理由，该城市超30个楼盘应声涨价。

　　当天，包括碧桂园、金地、越秀、绿地、龙湖、祈福集团等在内的多个开发商旗下楼盘纷纷发“海报”，在遥祝雅居乐成功竞得高价地的同时亦表达了涨价的意愿。数个位于广州广钢新城的楼盘随即停售涨价。

　　高价地效应似乎并不只是体现在对楼盘销售的助力上。8月16日，在雅居乐以35216元/平方米刷新了广州全市单价高价地纪录的同一天，广州白云棠涌宅地的报价期也正式开始。

　　该地块在3小时内报到封顶价。其中，编号91854796的竞拍人一次性加价近2.4亿元，直接将竞拍价报至封顶，折合楼面价18852元/平方米。

　　合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江表示，开发商真金白银投入，能促使该区域土地价值得到重新评估。“今年预计还会有不少区域高价地出现，进而带动区域房价上升。”

　　但高价地素来不是用来仰望的，能否打破高价地魔咒进而盈利，是包括雅居乐在内的所有开发商都应该考虑的问题。

　　对此，黎文江谨慎地表示：“新高价地5万元/平方米售价可保本，建议等几年后才出售。”

　　合富房地产研究院院长龙斌对此持同样观点，他认为，高价地历来有风险，项目两年后能否卖到4.5万-5万元/平方米还是有不确定性，虽然市场总的趋势向上并没有大的疑问。

　　这并非没有先例。2014年2月，广州广钢新城第一批土地出让中，中海分别以17.11亿元、39.49亿元、39.38亿元拿下广钢新城3宗商住综合用地，加上安置房面积，成交楼面均价分别为19093元/平方米、19734元/平方米、19540元/平方米。刷新了荔湾区宅地单价高价地。而华发斩获地块折合楼面地价23546元/平方米，金融街斩获地块折合楼面均价22031元/平方米，再度刷新高价地价格。但彼时周边楼价仅为1.8万-2万元/平方米。

　　时代周报记者从广州市规划局官网阳光家缘处了解到，2015年9月19日开盘的中海花湾壹号，截至12月2日仅卖出345套。在其未面世前，业内普遍认为，中海花湾壹号要实现盈利，入市价至少要3.8万元/平方米以上，但根据数据显示，2016年7月27日-2016年8月17日一个月间，该项目共售出88套。其中2016年8月14日，该楼盘成交7套，均价为32301元/平方米，8月17日成交2套，均价为 31580元/平方米。

　　广州资深地产专家韩世同告诉时代周报记者，广钢新城第一批土地地价的确过高，中海即便综合后续竞得多个相对地价较低地块开发，仍难免出现保本微利现象。

　　同样推出项目的金融街融穗华府销售形势亦不乐观，2015年11月7日开盘到12月2日，25天里售出住宅45套，成交均价约30031元/平方米 ，其中有10天为零成交。2016年7月27日-2016年8月17日一个月间，该项目共售出33套，其中8月17日售出2套，成交价32736元/平方米。

　　一线排位

　　作为经济与政治地位上的一线城市，广州在房价上却已远远落后于曾经比肩的北上深甚至部分二线城市。

　　2015年全国千万级以上豪宅成交数据显示，上海、北京、深圳、杭州、广州的成交套数分别为7844、3522、2921、1020、821，尽管821套的成交量已超过广州往年最高纪录的700多套，但与北上深的顶豪市场的相比，仍存在不小差距，并且有不断扩大的趋势。

　　截至6月末，深圳房价已高达47446元/平方米，北京上海6月的房价分别是45400元/平方米和41865元/平方米，其中北京如果考虑到高层得房率75%，真实房价已经是60533元/平方米。而广州则仅为20963元//平方米。

　　而从各地政府官员表态中，亦能看出房价孰高孰低。住建部部长陈政高曾在全国两会期间表示，一线城市北京、上海、广州、深圳房地产市场变化非常大，正与四个城市保持着密切的沟通联系，这四个城市承担调控主体责任，正想方设法稳定市场。在此之前，3月1日，新华社、《人民日报》等官方媒体已经纷纷提示，要警惕一线城市房价非理性上涨。

　　在陈政高表态之后，上海市委书记韩正表示，上海市房地产市场最近出现了一些非理性的、过热的市场情绪，抬高了房价，必须高度关注。他认为，对于一些违法违规扰乱市场的行为，应当依法严肃处理，以维护房地产市场健康稳定。

　　在博鳌亚州论坛上，北京市常务副市长李士祥在接受媒体采访时表示，北京一直在控制房价过快上涨，房价上涨在合理区间内，今年年初以来上涨幅度为11.3%，“不是最高的”。而对于通州房价的暴增，北京市委副书记、市长王安顺多次强调，要坚决杜绝违法建设，坚决控制地价、房价。“控房价是我最关心的问题之一，不能副中心还没建，房价就呼呼上来了。”

　　和其他政府表态要力控房价维持在合理水平不同，广州政府则认为与上述三个一线城市相比，广州仍有很大上涨空间，力挺楼市。

　　广州市长陈建华在香港创兴银行总部调研时曾发声说，广州培养了中国1/3的地产商，目前地产行业TOP20有7个是广州的，广州房价还只是北京、上海的一半，另一半就是我们的空间，我们有这个信心。“广州的经济总量，今年将超过香港，明年将超过新加坡，所以地产在广州还有很好的前景。”

　　广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文对此表示，与北京、上海、深圳等一线城市相比，广州炒楼投资的气氛不重，楼价相对较低、水分较少，市场也以居住刚需改善为主，还有一定的上升空间。