楼市供需格局生变博弈关键期 房企上半年冲跑量

　　北京一位刚需项目开发商对记者坦承，事实上，自住型商品房的冲击已经显现，很多房企在3月上旬还在调整企业的全年销售策略，一些房企已有意加快供应，甚至提前开盘，避免与自住型商品房的直面竞争，“虽然上半年的开盘量在增多，但是总体竞争压力跟下半年相比还是小一些，捂盘等待价格上涨的现象会越来越少”。

  　博弈进入关键期

　　“选择早些时日推盘原因有二，一是今年下半年入市的项目较多，竞争压力较大;二是大家普遍形成共识，今年整体房价涨幅不会像2013年那么高，能提前跑量就提前跑量，收回资金后亦有利于储备一些优质土地。” 贾玉鹏表示。

　　基于上述考量，东亚新华计划以调低预期售价的方式推出旗下印象台湖项目，以抢占市场。此前，该项目预期售价2.6万元/平方米，4月初开盘时售价将调整为2.2万元/平方米起，原定的非毛坯修也改为毛坯房出售。

　　战略调整之后，东亚新华原定下半年开盘的项目也挪到上半年入市，包括印象台湖、东亚华欣湾、东亚朗悦居等，且价格均比预期调低。比如尚品台湖项目，预期售价为2.4万元/平方米，目前预计将按2.09万元/平方米的起价销售。

　　贾玉鹏亦称，作为高周转企业，东亚新华需要快速回笼资金、储备土地，目前已经瞄准了北京、天津等区域的优质地块，而“印象台湖的拿地成本是3000元/平方米，即使调低价格出售，依然能够保证收益”。

　　未来将有越来越多的项目加入“跑量”行列。比如，房山首创新悦都预计以2.18万元/平方米的价格入市，低于该板块内2.6万元-2.8万元/平方米的价格预期。此外，金域东郡项目二期、首开万科公园里等项目亦称未来入市价格将低于市场预期。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖分析认为，通常有两类开发企业会率先采用让利跑量的策略。一类是大型房企，其运营管理成本控制水平较高，即使调低价格销售，也能获得良好的利润率;另一类是处于快速扩张期的房企，这类企业需要更高的资金流转效率，跑量销售利于回笼资金。

　　贾玉鹏表示，下调多个项目销售预期价格更是基于目前对市场的整体判断。“从我们的判断来看一线城市近一两年的价格会趋于稳定，即便涨价空间也会比较有限，尤其是北京市场到下半年的压力会更大，不仅大量的自住型商品房入市，去年集中出让的一批土地也会完成开发，集中入市。包括万科橙项目，除了有北京建委‘非毛坯禁令’和限价调控的因素，据我们了解也是为了快速跑量以缓解今年的销售压力。”