王一鸣：商品房去库存需6年5个月 商业用房需约10年

国务院发展研究中心副主任王一鸣昨天在“中国经济50人论坛2016年年会”中指出，按照大口径来计算，我国商品房去库存需要6年5个月，而商业用房去库存更是需要10年10个月。

他同时还提出了限制供应量、保障性安置、批量化租赁、资产证券化等八条解决办法。

以下为王一鸣发言全文，由新浪整理，授权华尔街见闻发表：

根据会议安排，让我就房地产去库存发言，房地产的销售额既定9万亿，税收占的比重很高，房产税、营业税、附加税、企业所得税占到30%。房地产库存到底是什么概念？我觉得有大中小三个口径，最小的口径是已建成的商品房待售面积有7亿多平米，中口径再加上在建的未售面积，最大的口径是已经购了土地，还没有开发的，可以形成多大的供应量呢？

到去年12月底待售面积大约是7.18亿平米。按这个口径，去库存，按去年全年销售面积12.81亿平米，加上在建面积是73.5亿平米，加上中口径，5年9个月，如果再加上待开发土地面积，按平均容积率2.37计算，大口径要6年5个月，这是库存的概念。

现在最突出的矛盾，一个就是三四线城市化解库存难度大，现在一二线总体有所缓解，但是三四线城市是矛盾的焦点，而且下一步怎么化解？还找不到特别有效的办法，这是一个难点。

第二个难点，商业用房、办公楼、写字楼，这块由于现在互联网，网购迅速发展，商业地产受到直接的冲击，特别是实体业。所以商业用房和办公用房去库存压力更大。如果最快的口径需要10年10个月去库存。也有相当一部分后期也没有办法消化，库存有的是受政策因素约束，还有产品本身不适应市场的需求， 这个也要有清醒认识。

化解的办法：

第一，在人口净流出的地区控制房地产用地供给量，而且已经卖出去的土地要改变用途，如果再建房子的话会困难，而这些地方对土地财政有依赖，不控制会有更大的问题。