楼市崩盘情节今年恐难上演 “降价”仍可以撬动需求

如果不以2013年为参照

如何理性地理解今年的市场？房地产业从来不缺少被情绪放大的分歧甚至对立的观点，对看似矛盾的观点作出进一步分辨往往比作出坚决的判断更具有价值。

事实上，唱衰今年楼市的观点很大程度上建立在将今年数据与去年数据所做的对比之上，但不能忽视的一点是，去年的楼市表现实属异常。

2013年全国住宅销售额同比增长达到26.6%，这样的高增长从任何一个理性的角度来看都是难以维持的，这也直接导致今年的楼市数据呈现出同比增长放缓甚至下滑的局面。

换言之，如果把今年的住宅市场表现放在更长的一个时间段内予以观察分析也许更能得出具有参考意义的结论。

“有几个方面原因导致去年楼市表现‘太好’，一是政策环境相对宽松，二是2010年至2012年楼市调控压抑的需求被集中释放，三是在利率优惠、房价上涨的刺激下一些购房者选择提前入市。”世邦魏理仕亚太区研究部主管金纬对《第一财经（微博)日报》记者表示，与去年相比，今年的住宅市场难免有所回落，但情况并不算太糟，世邦魏理仕预计今年全年销售量同比会出现5%的下跌，但整体房价仍然会有所上升。

德意志银行的分析师也认为，如果不与2013年的数据作对比，今年的楼市数据其实并没有看起来那么糟糕。以4月份的数据为例，今年4月住宅销售金额和销售量分别较2012年同期上升了49%和29%，价格则上升了15%，今年全年的数据预计也会明显好于2012年以及之前的年份。

评级机构穆迪5月底预计，未来12个月房地产销售同比将温和增长0~5%。

高库存风险犹存

虽然对楼市整体行情的判断并不一致，但业内在一个问题上至少达成了某种共识，今年大型开发商与中小开发商的表现将出现分化。

由于今年流向房地产企业的信贷资金出现减少，资金将更多流入资质较好的大型发展商，这无疑将增加中小企业以及个别项目的困难程度。

另一方面，去年大规模高价拿地的企业也将为之前激进的举动吞下苦果，德意志银行的分析师认为，信贷收紧以及销售增长放缓都将给这些企业的现金流带来压力。

此外，住宅市场仍然面临积重难返的困境，其中最突出的风险在于库存。

穆迪的研究指出，近年来新房开工项目较多，提高了开发商的未售库存水平。在销售增长放缓的情况下，库存水平将保持高位。

截至4月底，穆迪跟踪的8个一二线城市的库存约为14个月，接近此前的高点，即2012年2月大约16个月的库存。