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商业地产逐渐脱离粗放化 通过投融管退实现资产溢价

来源:房掌柜  整理 合肥房掌柜  2018-11-12 10:58:27
[摘要]地方政府在房地产问题上分城施策,但总体都显示出对住宅用地出让更审慎

  地方政府在房地产问题上分城施策,但总体都显示出对住宅用地出让更审慎,对带来商业、文旅、产业先行的复合型地产却持开放态度。无论从政策层面还是消费需求而言,相比逐渐面临天花板的传统住宅开发,商业地产前景更加广阔。

  因此近年来房企随势而动,包括万科收购印力扩充商业版图;龙湖、中粮、保利、华润等房企则持续在商业地产上加大砝码;万达、凯德等传统商业巨头也有意由重转轻,用轻资产模式实现利益最大化。

  另一个迹象则是,商业地产逐渐脱离粗放化管理,进入精细化运营,房企摒弃传统的收租模式,开始介入商业链条的上下游,通过“投融管退”模式实现资产溢价,最终长期持有或退出。

  商业地产在扮演更多角色,如今的属性已不局限在“商业+地产”,更多是呈现出“地产+金融”的特征。这方面凯德、领展、基汇等企业已经形成比较成熟的资产运作体系,越秀、印力、华润等内房企也在尝试。

  相较住宅地产盖楼、买楼的单一模式而言,商业地产的产业链更长、耗时更久、运作更复杂,须经规划、设计、业态组合、品牌招商、运营管理等一系列流程后才能获得收益。

  中国内地的商业地产发展时间并不长,从蛮荒到繁荣也不过二三十年,创造了奇迹,也存在问题,距离真正成熟还有很长的路要走。行业间的交流必不可少,观点商业年会一直在为此搭建平台。

  11月21日,2018观点商业年会将在香港举行,届时300位来自太古、九龙仓、长实、恒隆、兴业国际、新世界、嘉里建设、信和、凯德、印力、万达、龙湖、大悦城、远洋、越秀房托、招商蛇口、华润置地、首创钜大、碧桂园、保利商业、中原、新城控股、福晟、世联行、爱琴海商业、勒泰商业、金地商置、中海商业、时代商业、合生商业、华夏幸福商业、世茂商业、禹洲商业、雅居乐、泰禾、卓越、宝龙、融创、北辰、五矿、益田商业、蓝光、金科、金融街、Wework等商业地产商、新业务、品牌商高层以及中信资本、建银国际、光大安石、越秀证券等金融精英将共聚一堂,以“新商业浪潮:重新连接”为主题,深度探讨当下中国商业地产、产业地产、存量资产、新零售、商业地产金融等热点话题。

  商业地产是最活跃的领域,也是更迭最为迅速的领域。

  或许此刻我们在热议城市更新与商业存量进退,下一次又将聚焦什么领域,我们不得而知。

  中国商务部投资促进事务局8日在厦门发布《2018商业地产投资促进报告》。该报告分析认为,2018年以来,在宏观政策的影响下,中国商业地产投资更加趋于理性,拿地、投资、新开工的项目数量均呈回落趋势。

  同时,品质化商业项目通过品牌输出“轻资产”模式向三四线城市下沉,一方面助力品牌商业地产企业减轻资金压力,实现项目的快速复制;另一方面,对于地方中小房企的商业地产开发品质起到提升作用。

  《2018商业地产投资促进报告》包括五部分内容,即2017年商业地产投资的宏观情况、商业地产投资发展的区域研究、主要商业业态的投资及发展情况、龙头商业企业投资情况和典型案例、商业地产行业的发展趋势以及面临的机遇与挑战。

  该报告指出,商业地产行业发展困境主要表现为融资难。2018年房地产行业传统融资渠道明显收紧,房企不得不寻求多元化融资渠道。融资门槛提高、审批流程长等因素导致的拿地难,也是制约商业地产发展的重要因素。

  此外,部分城市的商业地产企业还将面临着供给过剩、竞争激烈、运营能力不足导致的去库存压力。

  报告还对未来中国商业地产的发展趋势进行了研判。报告认为,行业整体发展趋势向好。

  在报告中,这一研判是基于以下因素作出:消费升级、“五大幸福产业”(即旅游、文化、体育、健康、养老五大产业)及数字化技术迭代将赋能商业地产创新发展;新业态、新物种、新品牌激发商业创新活力;场景极致的创新业态,将成为推动商业地产内容革新的主力军,模式呈现多样化趋势;科技元素和生活场景搭建受追捧。

  2018年第三季度,中国商业地产指数回落至118.1点,环比下降3.7%,同比下降2.5%。

  宏观经济指数和零售商信心指数走强,同比环比均实现上涨。宏观经济发展平稳,消费升级态势持续,品牌和购物中心数字化营销方面创新活跃。商用土地指数和商用物业开发指数同比出现回落,增量市场呈现进一步放缓态势。

  2018年第三季度,中国宏观经济指数148.3,同比上涨5.9%,环比上涨4.1%。经济保持平稳运行,GDP同比增速6.5%。产业结构持续优化,第三产业比重持续上升。第三产业增加值占GDP比重50.96%,比第二产业高出10.6个百分点。第三产业增加值同比增长7.9%,比二季度提升0.1个百分点,高于GDP增速。

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责任编辑:简艳霖

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