广东山竹已走楼市山竹仍在 我们应该买房吗？

　　在大肆破坏完菲律宾之后，超强台风“山竹”昨天又杀到了广东。

　　深圳大梅沙的酒店玻璃被撞破，海水直接涌进酒店大堂;房屋在大风中摇晃，有个网友说，她妈妈都要被晃晕了……

　　“山竹”挥一挥衣袖，不带走一片云彩，却留下满目疮痍。

　　现在，广东的“山竹”已经走了，但楼市的“山竹”还在。

　　1、“山竹”登陆房地产

　　往日风光无限的房地产行业在今年遭遇了空前危机。

　　从年中业绩报来看，记者发现，7家千亿级销售额的房企在营收、净利以及负债方面有均出现明显分化。首先，值得关注的是，千亿级房企在营收和净利增速上表现不一，如融创的这两项指标增速同比均超200%，销售额三强房企恒大、碧桂园、万科该两项指标增速则在50%-70%左右，而绿地、保利以及中海增速明显放缓，尤其保利和中海出现低于10%的增速，如中海营收同比增长1.6%，净利同比增长8%。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟对记者分析称，随着房地产调控的深入，房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象。从一年多前房企的各项业绩普遍上涨，现如今，包括碧桂园、万科等房企在内的龙头房企增速也开始放缓。

　　同时，上海易居房地产研究院总监严跃进表示，业绩增速不一和分化的情况说明，各企业内功的修炼以及对未来行业发展趋势把控是不一样的。对于融创来说，其部分项目并购成本较低且销售力度较强，所以增速较快，而中海因多年来以稳健发展著称，尤其在今年上半年形式不明朗的大环境下，增速表现上面不如其他房企是追求稳定安全的策略之一。

　　其次，从毛利率和净利率来看，绿地的毛利率为14.88%，净利率为5.25%，明显低于其他六家房企。如万科的毛利率为34.44%，净利率为12.76%，绿地不足万科该两项指标的一半份额。针对绿地毛利率和净利率较低，一位业内人士表示，这说明绿地的项目布局不到位，以及部分项目受政策调控的影响，如商改住等项目。当然，或和绿地多元化的产业结构有关，即非地产业务的盈利能力偏低，进而拉低了企业整体的盈利能力。

　　“一般来说，衡量上市公司盈利能力、投资者投资决策参考的重要指标之一是ROE(净资产收益率)，而ROE的问题牵涉两方面，一方面是项目整体盈利能力(即利润率)，另一方面是周转速度，如万科、保利等此类房企净利率稳定在10%左右的区间，不存囤地或拿地王，也不存在堵周期。相反，有的房企靠政策或预期拿地，获得高毛利率，但有一定的不稳定性。”招商证券房地产首席分析师赵可对《财经》新媒体记者说。

　　另外，不可忽视的是，上市房企在上半年负债率继续提升。根据长江证劵报告显示，上市房企净负债率上升至约105.2%，相比2017年末上升约7.1个百分点。从Wind数据来看，上半年，136家上市房企资产负债额超过10万亿，平均负债率约80%。

　　事实上，记者根据上市公司年中数据报统计发现，7家千亿级房企总负债为6.3万亿元，平均负债率为82.14%。同时，虽然这7家房企的负债占据上市房企近“半壁江山”，但负债率表现上也出现了分化。

　　尤其在净负债率方面，融创、绿地、恒大的净负债率分别为193%、189%、127.3%，其他4家房企净负债率均低于100%，中海的净负债率仅为28.1%。对此，严跃进认为，在资金面全面收紧的情况下，他们对负债数据更需警惕。总体上要求房企要做好风险防范，如加快资金回笼、拓宽融资渠道等。

　　2、政策卡住喉咙，进退维艰

　　房企现在的危机，最直接的原因是融资缩紧和楼市限价。

　　在房地产业，融资环境向来轻松的上半年，但今年却并不乐观。

　　据同策研究院监测统计，2018年春节过后6个月40家典型上市房企融资总额为3498亿元，同比去年4335亿元大幅下滑19.3%。下半年房企日子更不好过，境外发债监管趋严，房企承担债务能力将越来越有限。

　　同策研究院院长助理张宏伟告诉记者：“基于楼市调控背景下，目前房企的整体融资情况，除了传统的开发贷和少量的信托，以及资产证券化以外，其他融资渠道都收缩得比较紧。”

　　今年国内已有多家房企的公司债发行受阻。仅6月，包括碧桂园、富力、合生创展、花样年、新城控股在内约10家房企，中止了公司债发行，总计规模接近500亿元;7月，美好置业集团宣布终止20亿元非公开债券发行;步入8月，富力地产60亿元、合生创展31亿元的发债申请均被终止。

　　据克而瑞地产研究中心统计数据显示，8月，受监测的85家房企累计融资总额为744亿元，同比下降23%，环比下降7%。其中，8月融资总量最高的企业为金科集团，融资总量82.4亿元，主要通过银行贷款、信托贷款及资管公司贷款等其他非标方式进行融资。