租赁市场整体价格稳定 重点城公寓租金回报率较低

日前，研究中心发布全国大中城市2019年第27周租金均价报告。根据报告，第27周（7月1日～7日）20城租金均价为44.31元/平方米/月，环比微跌0.11%，但均价整体仍处高位，租赁市场价格维持稳定。

全国大中城市租赁市场相对稳定

上周跌幅较大的城市集中在此前租金均上涨较为迅速的中部二线城市。北京、上海仍然保持上涨态势，供需两旺，租赁市场表现活跃。其中，上周青岛租金均价为30.38元/平方米/月，环比上涨0.3%；济南租金均价为27.61元平方米/月，环比下跌0.61%。

分城市等级来看，上周北京、上海、深圳三个一线城市平均租金93.63元/平方米/月，环比上涨0.17%。重点二线城市平均租金36.15元/平方米/月，环比下跌0.25%，大多数重点城市租金均价小幅调整。

租金均价上涨城市数量减少，下跌城市数量增多：上周下跌城市数量14城，比第26周增加9城，下跌城市平均跌幅0.38%；上涨城市5城，平均涨幅0.27%；持平城市1城。整体看来，全国大中城市租赁市场仍然保持相对稳定，租金价格高位小幅调整。

东北或西部城市租金收益率较高

报告对二季度全国50个典型城市租金收益率进行排序。从排行中可以看出，排名前5的城市分别为乌鲁木齐(3.6%)、韶关(3.5%)、西宁(3.4%)、银川(3.2%)和哈尔滨(3.2%)，他们主要是东北或西部的弱二线城市和三线城市，近几年房价整体涨幅不大，但租金稳步上涨，租金上涨幅度与房价上涨幅度相近，因此租金收益率较高。

易居研究院研究员王若辰表示，我国部分城市长期以来租金收益率较低，这主要是由于房价涨幅过大，租金上涨速度小于房价上涨速度。房价与租金背离，说明房价存在一定程度的泡沫。未来应该继续坚持“房住不炒”的原则以促进房地产市场的平稳运行，合理控制房价涨跌幅度，避免房价的过快上涨进一步挤压居民的真实消费需求。

租金回报率仅1%-3%

　　梳理公开数据粗略统计发现，截至目前，已经有30余家长租公寓累计融资已经超过50亿元人民币。2017年，万科，朗诗、龙湖等多个房地产商加入到了长租公寓的队伍中，快速扩张。

　　然而，扩张速度与其利润并不成正比，2017、2018年，朗诗长租公寓收入分别为0.08亿元、1.25亿元，两年来总亏损则达到2.34亿元。

　　投资周期长、成本高、盈利难也是长租公寓企业面临的普遍问题。武汉本土品牌“可遇公寓”，创始人佘福员在接受长江商报记者采访时表示，“可遇”主要做集中公寓运营，目前略微盈利。分散合租公寓目前整体处于亏损状态，主要原因是运营成本偏高，消费升级下，分散合租房间难溢价。

　　克而瑞的监测数据显示，在长租公寓盈利方面，目前国内20个重点城市公寓租金回报率为1%-3%(一线城市低于2%)，低于办公租金回报率4%-6%，且远低于国际公寓水平。

（文章整理来自半岛网、房讯网、易居房地产研究院）