周颂明：商业地产融资成本高 “退”出环节渠道有限

品牌如何结合市场现状提升自身品牌力？购物中心如何多角度入手打造自身闭环？如何运用大数据加持品牌能效？由赢商网主办的“商业的力量”——2019年中国购物中心+峰会，于今日上午拉开帷幕，来自各个圈层的商业地产人在会上就“商业的力量”这一主题，展开了积极的探讨。

　　在下午的微论坛（三）运营专场环节，围绕《大资管时代，商业地产资产化管理的关键控制点》这一对话主题，光大嘉宝副总裁，光大安石商业总裁周颂明从商业地产资产管理和资产证券化两个方向分享了自己的观点。

　　在周颂明看来，当前国内商业地产融资市场成本已非常高，这意味着利用金融杠杆实现资产增值成本更高，因此商业的净回报将降低，在当前地产金融环境偏紧的情况下，一些商业地产同行可能会“熬不下去”，但从长远看，度过了这一艰难期的公司就会越挫越勇。

　　与此同时，他也提到，当前国内不动产资产管理的募-投-管-退闭环链中，“退”这一环节目前的渠道其实非常有限。目前在这一领域做ABS（注：它是以项目的底层资产为支撑的证券产品）的企业面临的最直接的困难是现金流，有些ABS募资发行后，后期可能会因为现金流不达预期而导致信用风险或监管风险。光大安石深谙不动产资产管理的全周期运作之道，非常重视成熟资产的退出和价值释放。

　　“作为国内最早组建专业资产证券化团队的不动产基金管理人，我们致力于通过不动产资产证券化方式实现资产价值”。2016年做的第一单ABS是重庆观音桥大融城REITs项目，项目现金流比较充沛，获得了很多机构认购，刷新了同类产品的最低发行利率，开创了国内PERE+REITs先河。2018年12月，全国首单地产基金储架式商业REITs花落光大安石。“光证资管-光控安石商业地产第1-X期资产支持专项计划”获批，规模100亿元人民币。2019年5月光大安石大融城100亿储架式REITs项下首期产品，静安大融城资产支持专项计划成功设立发行，我们已经为约70亿人民币规模的物业资产提供了资产证券化服务。

　　如果今后国内公募REITs市场放开，将更加有利于商业地产行业的健康发展，使得地产金融市场能够更好地服务实体经济。因为公募REITs能够解决长期持有的问题，只要商业项目能够取得持续稳定的净现金流，就能够为公募REITs投资人提供持续稳定的投资回报，从而有利于资产管理企业长期为商业地产项目提供管理服务。在中国公募REITs呼之欲出的当下，我们将秉承初心，持续为投资人提供一流的产品和资产证券化服务。

　　从城市结构来看，目前国内一二线城市的商业资产管理还比较乐观，但大量三四五线城市的项目则相对比较困难 。