房企地域聚焦投资策略明显 粤港澳大湾区成必争之地

　　土储是房企的生存之本。

　　在融资收紧、销售额不断创新高以及高周转模式的带动下，2018年，大多数规模房企在上半年仍积极补仓拿地，而下半年谨慎甚至暂缓拿地，收紧投资准备“过冬”。

　　克而瑞预计，在谨慎投资预期下，2019年房企拿地规模会继续下滑，投资拿地更趋于理性。整体而言，收缩战线、放缓节奏、地域聚焦成为房企未来战略布局的主要方向。

　　2018年Top10房企瓜分百强50%地块

　　据克而瑞，2018年销售TOP100房企拿地总货值超过10万亿元，较2017年降幅达到13%。分梯队来看，TOP10企业新增货值、建面集中度均在50%以上，可以说前十的规模房企瓜分百强的50%的地块，而TOP3企业更是占到百强的24%。

　　2018年全年，拿地货值超过5000亿元的是碧桂园、融创中国、中国恒大和万科，拿地货值分别为9987.3亿元、8782亿元、7731.6亿元和6707.6亿元。

　　谈及拿地战略，万科管理层在业绩会上表示，万科投资是非常谨慎的，按照城市圈、经济圈、人口的导入、城市基础设施或者产业闭合，还有政策机构的导向等进行的。

　　“往后拿地会非常小心。”融创中国董事长孙宏斌在今年的业绩会上回应拿地策略称：“现在很多城市的土地市场偏热，拍卖地价比较高。去年年底、今年年初，融创把握短期窗口拿了一些地，主要在一二线城市，地拿得挺好的，量也不小。有好的机会，我们就坚决地拿，没有好的机会就算了，就放弃了。”

　　从2018年百强房企布局选择来看，地域聚焦的投资策略明显。能级选择上，三四线依然是多数房企的首选。房企在三四线新增土储建面占比接近六成，比二线城市高出20个百分点，一线城市受到供应紧、出让条件苛刻等因素影响，仅有4%。

　　而在三、四线城市选择上，环一线城市周边三、四线更受房企青睐。在百强房企三四线投资TOP10城市中，环广州的佛山、环深圳的惠州，以及环上海的嘉兴、南通等均有上榜，长远来看，这些城市受到一线城市辐射以及规划利好，市场发展依然可期。

　　例如，新城控股延续了2016年、2017年投资布局向非核心的二三线城市倾斜的策略，2018年新增土储中三四线占绝对比重，建面占比超过74%。

　　值得注意的是，在一二线城市地价回调、近两年三四线需求快速释放的情况下，过去一两年企业拓展至三四线甚至五六线城市的拿地趋势或有所转变，将转变为回归一二线以及重点三四线城市，中梁、阳光城、中骏、雅居乐等企业都明确提出回归一二线。

2019年1-3月TOP100房企拿地总额5418亿

　　2019年1~2月，全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点。

　　机构数据显示，2019年1~3月，TOP100房企拿地总额5418亿元，同比上升8.4%，实现微涨；TOP10企业拿地总额1904亿元，占TOP100企业的35.2%。从拿地金额来看，万科、融创、绿地占据2019年一季度房企拿地榜单前三位，拿地金额分别为311亿元、309亿元以及225亿元。

　　值得注意的是，此前表示“在拿地上主要是踏准节奏”的融创第一季度揽收不少。数据显示，3月融创中国共拿地27宗，其中以二线城市和中西部地区为主，拿地金额为267.08亿元，成交规划建筑面积431.11万平方米，拿地金额和面积位列第一。4月伊始，融创中国便斥资60亿元于长三角区域，先后揽入5宗用地。

　　易居企业集团CEO丁祖昱表示，虽然土地市场目前趋于理性，但迫于销售压力，房企还会积极拿地，甚至会出现高溢价成交的情况。

　　同策咨询研究总监张宏伟坦言：“今年还是要谨慎点！”他分析称，在拿地方面，2019年房企应重点在二线城市及强三线城市储备“粮草”。一线城市机会虽好，但进入门槛较高且竞争压力较大。普通的三四线城市去库存压力仍存在、市场增长空间有限，企业布局该区域需要谨慎。

　　粤港澳大湾区成房企必争之地

　　在城市布局中，粤港澳大湾区在众多房企看来颇具发展潜力，也早已成为房企的必争之地。

　　“恒大在深圳的土地储备是中国地产商最大的几个之一。”恒大集团总裁夏海钧在业绩发布会上透露，在2015年进军一线城市以后，恒大主要布局的是大湾区，大湾区的核心就是深圳，这是恒大近几年重点进入的领域，也相信恒大的战略布局，随着中国大湾区的落实，会带来巨大的市场效益。