楼市阳春难成盛夏 房地产调控收紧中央再次强调房住不炒

　　最近，高层对房地产的“喊话”有点密集，仅4月19日一天就两度重申“房住不炒”定位。而就在此前两天，央行参事盛松成撰文称，要警惕新一轮房价上涨，坚持房地产调控不动摇;再往前推几天，人民日报和新华社相继发文指出，放宽落户条件不等于放松房地产调控，“房住不炒”定位不变。

　　如此密集的“喊话”，也许是因为近期房地产“小阳春”引起了警觉。近期，伴随着楼市交易回温，房地产市场各种不实消息和虚假传闻不胫而走，并广泛扩散。楼市“噪音”对房地产市场参与者的影响过程，可以危害到房地产市场的健康稳定运行。历史和实践都已经充分证明，房地产市场很容易形成“羊群效应”，每一次房价泡沫的形成，都是各种楼市“噪音”不断催化市场非理性的结果。而这种催化过程建立在房地产市场严重信息不对称的基础之上。普通商品市场虽然也存在信息不对称，但因为交易相当便利，由信息不对称所形成的交易价格对价值的偏离态势，通常可以通过连续交易进行修正。即使可能存在各种噪音，也会因为连续交易的证伪机制，导致各种谣言“不攻自破”。房地产市场却不同，住宅价值过于高昂容易引发交易心理剧烈波动，在各种楼市“噪音”的催化下，楼市供求信息的正常传递机制可能会被严重扭曲和放大，反过来又会通过预期自我实现机制被循环强化。回顾2016年以来热点城市房地产市场的急剧升温，若非各种楼市“噪音”持续不断催化，房地产市场非理性敞口恐怕不会无序扩大。

　　而楼市“噪音”催化“羊群效应”的作用，往往始于房地产市场运行到关键节点。在房地产市场刚性需求累积释放的过程中，市场成交逐渐回暖，此时各种楼市“噪音”不胫而走。诸如“房地产开发商疯狂举牌拿地”“二手房成交太猛了”“多地楼盘预谋涨价”等等，频频见诸微信朋友圈、互联网;房地产中介各种不固定、非预期的电话骚扰也是让人不胜其烦。这些都会潜移默化地影响到房地产市场的交易心理，营造出“不买就买不上了”“房价即将上涨”的紧张气氛，推动住宅交易价格上升，反过来又会“证实”先前楼市“噪音”，导致房价上涨预期不断循环强化。特别是期间出台的各种经济金融政策会被有意曲解，但凡有用就被断章取义拿过来作为房价即将上涨的“证据”，看起来“头头是道”，实际上却另有所图。

　　近期，住建部对一季度房地产市场进行专题调研时也指出，部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需要引起高度关注，并已经对房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。高层频频喊话，意在关键时刻稳定市场预期，防止炒作风气再度抬头。最近，部分热点城市也出台了收紧政策，如二手房成交反弹的北京，国管公积金贷款政策收紧;土拍市场过热的合肥，下调了热点区域居住土地最高限价;楼市回暖的长沙，停止二套房契税优惠政策等。

　　落实一城一策、因城施策的前提是坚持“房住不炒”定位，未来无论城市政府如何微调政策，这一定位不能改变。改善性需求、刚性需求、新型城镇化推进带来的新增居住需求将得到支持，而投资、投机性购房需求将继续被抑制和遏制，如呼和浩特和宁波的人才购房新政中都提到5年内不得上市交易，就是为了抑制投资投机。同时，“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标不会改变，要防止出现大起大落，确保房地产市场平稳健康发展。可以预见，未来房价、地价波动幅度较大的城市仍可能被住建部约谈预警，政策可能进一步收紧。当然，市场降温明显、前期政策过严的城市也可能微调宽松。中央给了城市政府更大的调控自主权，同时也考验着他们的调控智慧。

　　伴随着政策收紧预期的加强，多位行业专家指出，今年的“小阳春”至此或将“到头”。

　　郭毅分析称，政策层面对房地产市场加强管控，一个最直接的影响就是此前不同城市出现的“调控松绑”现象可能会告一段落，与此同时，也会对楼市的成交量产生一定的抑制作用。“所以从全国层面来看，针对企业端的‘小阳春’局面，确实可能会面临着放缓，甚至是终结的效果。”

　　由此，郭毅预测，基于不同城市的不同市场现状，考虑到地方政府后续对于楼市政策的收紧，或者在调控执行尺度上的渐趋严格，各地的楼市表现可能会呈现一定差异。“有的城市可能在短期内作用较为明显，有些城市则可能需要一个更长周期的消化。预计在三到六个月的时间内，政策收紧预期的加强对市场的抑制作用会逐渐明显地显现。”

　　“中国房地产市场走势短期看政策，中期看政策，长期还是看政策。”在中原地产首席分析师张大伟看来，一季度部分市场出现“小阳春”，主要在于信贷政策的宽松，而从现在看，最近的政策有可能逐渐开始平稳收紧。

　　“首先，一季度超过预期的经济形势，给了房地产调控收紧空间，部分城市‘小阳春’可能遇到政策约束。其次，消息面上，分类指导也带来了更多的监管，未来房地产调控将以‘地方主导、住建部与中央指导’为主。未来不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。”张大伟补充道。

　　3月房地产市场出现的变化，源于政策边际调整后带来的心理变化，说到底也属于预期问题。中央再次强调“房住不炒”，意味着政策层面大面积放松的可能性不大，在宏观经济好于预期的背景下，货币政策进一步全面放松的可能性也比较小，特别是针对房地产的“阀门”将继续紧拧，寄望楼市“小阳春”变成大反弹的“盛夏”，可能只是一种幻想。

　　(房掌柜整理自北京商报、证券时报、经济参考报)