房地产税改革多个重点难点待解 推出时机仍不够成熟

　　房地产税不同于房产税，是一个综合税收体系概念，涉及开发、保有和交易各个阶段。长期以来，房地产税受到广泛关注，政府近年对其推出也积极表态，但在实际操作过程中进展却相对缓慢。2018年市场就曾热议房地产税将加快审议甚至出台，进入2019年，市场又有观点认为房地产税会在年内推出。笔者认为，房地产税改革是一个长期目标，未来必定要推出，但从操作层面上看，年内可能加快立法，但落地以及执行依然基本没有可能性。

　　改革有其必要性

　　长期来看，房地产税必然会推出，这是因为我国房地产税改革有其必要性，具体来看有扩展地方税源、调控房地产市场、优化收入分配几方面作用。

　　第一，房地产税有望成为地方政府的主要税源，有助于促使政府职能转变、经济健康发展。一直以来，由于地方税源支柱缺失，我国地方政府普遍依赖土地批租和土地财政收入，并产生了大量的隐性政府债务，经济系统性风险不断累积。开征房地产税可以为地方政府带来相对稳定的税收，降低其对土地财政等的依赖，并赋予其改善当地居住条件与环境的动力，从而形成税收与社区健康发展的良性循环。数据显示，2013年，美国州和地方政府财产税占其总财政收入比重约13.3%，而2017年中国房产税收入占地方本级财政收入比重仅2.85%。

　　第二，有助于建立房地产市场长效机制。房地产税制度设计会体现“房住不炒”的政策导向，未来房地产税应会设立免征面积。对于刚需购房者而言，居住条件在平均水平以下的居民在保有环节上将缴很少的税甚至无需纳税，再加上综合税制下房地产交易环节税费的大幅清理或废止，中低收入水平居民将会实质受益，一定程度上有助于刚需型需求的实现。对于投资型需求而言，房地产税会增加其持有住房的成本，并边际上迫使其出售或出租所持有的空置房产，从而抑制其投机需求，在增加二手房供给的同时减少住房空置率。对于改善型需求而言，房地产税也会增加其对中小户型的偏好，从而提高社会土地的集约化利用水平。

　　总体而言，房地产税的推出会改变需求端偏好，这也将倒逼供给端为了适应市场而推出更多中小户型，使资源配置更加合理，从而降低房价波动率、抑制地产泡沫，实现住房的居住功能。但是，房地产税虽然一定程度上会抑制房价泡沫，但不是调控房价的工具。美国、日本、韩国等国际经验表明，长期看房产税并不影响房价，这一方面是由于随着经济的发展，房价上涨有其基本面因素；另一方面是由于房产税也提高了地方政府改善居住环境、提供更多服务的积极性，使该社区教育、医疗、安保、环境发生积极变化，这些价值反过来也会反映到房地产价格上面。

　　第三，有利于优化收入再分配和财产配置，抑制贫富差距扩大。房地产税的作用主要就是调节收入分配，特别是个人财富的集聚，起到促进社会公平的作用，同时筹集财政收入，用来满足政府提供公共服务的需求。有专家表示，房地产税作为直接税，除了筹集政府收入，特别重要的作用是“抽肥补瘦”的调节效果。可见，我国的房地产税设计的原则是既能够起到筹集财政收入的作用，又能够起到调节收入分配、促进社会公平的积极效应。

　　当前时机不成熟

　　尽管房地产税改革具有上述必要性，但从立法程序、立法难点和逆周期调控几个方面考虑，笔者认为2019年推出房地产税并不具有操作性。

　　第一，按照已经立法通过的几个税种的立法流程经验看，税法立法从初次审议到正式施行普遍超过一年时间。

　　根据立法先行的原则，房地产税改革的第一步必然是房地产税立法。从已经立法的税种来看，房地产税的立法需要经过一个完整的流程，这意味着房地产税立法从送审稿到正式施行至少需要一年时间。然而房地产税牵涉众多，立法难度远非一般小税种可比，从2015年到2018年，房地产税立法连续四年止步在全国人大常委会预备审议立法项目的日程之外。

　　第二，房地产税立法上存在一些技术难点。首先，多数国家是在土地私有制前提下开征房产税，我国实行土地公有制，房价包含土地的价格。对此，笔者认为理论上需要经过充分研究。

　　其次，开征房地产税需要完善的不动产登记与房价评估制度作为配套，我国不动产登记已经起步，但房价评估体系亟待完善，否则计税基数难以确定，则无从谈论开征。

　　最后，产权归属模糊会影响此后的房产登记和评估环节，正式开征房产税时需要有新的设计。我国住房市场经历了福利分房到市场化的转变，造成了多种形式住房共存的现象，包括但不限于房改房、小产权房、经济适用房等。此前沪渝的试点将这些类型排除在外，没有触及重点和难点。

　　第三，从今年经济的基本面来看，2019年也不是房地产税推出的最佳窗口期。2018年我国受去杠杆政策影响，社会融资规模、广义货币M2同比滑落至历史低位水平，民企融资难问题凸显，国内经济面临下行压力，多项经济指标回落。同时，外部环境日渐复杂严峻，人民币对美元汇率曾一度逼近7，国际经济显现颓势，外需走弱局面基本确立。

　　当前各项前瞻指标都反映出今年我国经济下行压力依然较大，稳定应是2019年的主要任务。去年12月召开的中央经济工作会议强调，今年要继续坚持稳中求进的工作总基调，主要依靠减税降费、补短板等更加积极的财政政策和稳健的货币政策，加强逆周期调节。今年“房住不炒”总体方向不变，房地产销售及投资均面临下行压力，如果今年刻意加快推进房地产税立法落地，可能进一步削弱房地产市场信心，导致价格波动加大。因此，从上述角度看，不适宜在今年推出房地产税。

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1月初始，所有人都沉浸在个税附加扣除带来的喜悦中。软件下载排行榜第一的“个人所得税APP”，占领了许多人的元旦小长假后的话题榜。

个税改革带来的是每年至少3200亿元的减税，但作为新年主旋律，2019年的减税远不止于此。

1月3日，北京大学光华管理学院发布预测称，2019年中国政府减税降费力度将继续加大并将迅速落实，全年减税降费规模可达1.5万亿-2万亿元。

据了解，增值税、企业所得税都存在减税空间，社保费也将下调费率。此外，针对中小企业将会出台更多针对性减税措施。

“大家都在期待减税，但财政收入增速出现了下降，制约了减税的能力。在不增加赤字的前提下，压缩经济建设和行政支出5％的比例，预计可以释放超万亿的资金用于减税。”海通证券首席经济学家姜超表示。

在光华管理学院应用经济系副教授颜色看来，虽然2018年我国经济运行稳中有变、变中有忧，但近期召开的纪念改革开放四十周年大会和中央经济工作会议都释放出非常积极的政策信号。2019年的宏观政策基本定调，着眼于稳定总需求的财政与货币政策将更加宽松。

纾困实体经济

2019年，更多税收优惠政策有望落地。

按照财政部长刘昆的预测，2018年减税降费规模将超过1.3万亿，同时表示仍在研究更大规模的减税、更加明显的降费措施。根据中央经济工作会议更大规模减税降费的要求，颜色预计2019年减税降费力度将继续加大并将迅速落实，全年减税降费规模可达1.5万亿-2万亿元。

据了解，个人所得税继2018年10月综合征税起征点提至5000元和扩大低档税率范围率先实施后，2019年新增的6项专项附加扣除也将正式实施，这将进一步扩大减税规模。个税专项附加扣除包括子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息、住房租金、赡养老人六项。根据财政部预算，仅提升个税起征点一项措施就可使全年个税减少3200亿元。

不过，对企业来说，重要的还是增值税和企业所得税。2018年税收优惠已经落实，但政府工作报告中对增值税“三档并两档”的改革目标尚未落地。从财政收入构成看，2017年财政收入中，占比前三的分别是增值税、企业所得税以及非税收入。因而，企业家对减税的诉求主要落在增值税和企业所得税改革上。过去几年企业增值税收入加速增长，因此有空间也有必要适度减轻企业的增值税负担。

在颜色看来，增值税不管是由三档并两档，还是保持三档税级不变，都有调减税率的必要和空间；企业所得税税率也有下调空间，比如，从25%下调至20%。

“过去说减税降费，更多是在某一个局部、某一个事项上，这次应该是具有综合性，具有普惠性，具有实质性。比如说，最高档增值税率肯定是要降下来，现在制造业是16%，这个肯定要降下来，具体方案和数据应该在2019年3月两会后决定。”全国政协常委张连起表示。

与此同时，社会保险费费率有望实质性降低。2019年起，各省基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等各项社会保险费将陆续由税务部门统一征收。国务院明确要求，在社保征收机构改革到位前，各地要一律保持现有征收政策不变，严禁自行对企业历史欠费进行集中清缴，同时要求抓紧研究适当降低社保费率，确保总体上不增加企业负担。目前，我国社保费率约37%，人社部在会同有关部门研究制定降低养老保险费率具体方案。

在张连起看来，降费主要是指一些行政性收费和政府性基金还要继续进一步清理。比如，社保费空间是有的。社保费的主要问题是原来名义的征收率和实际的征收率存在一定距离，要把社保费在现在比较高的征管水平下，名义征收率降下来，下降的幅度也不会小，预计会在5个点左右。

在颜色看来，在财政政策“加力提效”的背景下，2019年财政赤字占GDP目标将重上3%。如果经济下行压力持续增大，预计2019年年底实际赤字占GDP比率有可能超过4%。

“更大规模的减税，应该说是在当前复杂严峻的外部挑战以及内部的结构性矛盾和周期性问题叠加的情况下，推出的一个非常精准、积极的财政政策举措。”张连起表示。

房地产税法难落地

一边是大幅减税，一边却是财政收入增速下降。

从税收的结构来看，2018年11月的国内增值税收入同比下降1.2％，国内消费税收入同比下降71.3％，企业所得税收入同比下降9.4％，个人所得税收入同比下降17.3％，四大主要税种全部出现负增长，说明财政收入面临了巨大的减收压力。

在姜超看来，减税降费主要来自提高财政赤字与减支减收，“更大规模”预示财政赤字可能会有提高。要想大幅提高2019年我国实际财政赤字，除了增加名义财政赤字率从2.6％到3％、增加5300亿名义赤字以外，还可以使用财政预算稳定调节基金，或者增加地方政府专项债发行。

“专项债增加带动基建投资大幅回升。2019年地方政府债规模将大幅度增加，发行规模将达到4.7万亿，其中专项债限额将突破2万亿。除地方政府债券额度继续提高，发债进度也将提速。在地方政府资金压力得到缓解的推动下，基建投资也有望稳定增长。按照2015-2017年平均增速水平估算，预计2019年新增基建投资将比2018年增加3万亿元以上。”姜超表示。

不过，备受瞩目的房产税立法在2019年或不会落地。在颜色看来，各地会针对房地产市场变化推出一些灵活措施，化解房地产市场的潜在风险，但并不会大幅刺激房地产，特别是一线城市的房地产市场。

据了解，2017年12月，时任财政部部长肖捷曾撰文称，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。这是官方层面对房地产税法的首次最完备阐述，也给了外界以足够大的想象空间；2018年3月，财政部有关负责人在十三届全国人大一次会议记者会上曾透露，全国人大常委会预工委、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法草案；2018年9月7日，十三届全国人大常委会立法规划公布，包括各类立法项目116件，其中，房地产税法被列入“条件比较成熟，十三届全国人大常委会任期内拟提请审议”的第一类项目中。

也就是说，2018年3月至2023年3月的五年之间，房地产税法应当完成立法或提请审议。不过在2019年稳定预期、提振信心等诉求下，更大规模减税降费是主基调，房地产税法则是加税。房地产税法在全国层面的立法有可能会加快，但各地仍然会谨慎对待其具体落地。

（房掌柜整理自中国证券报、华夏时报）