旭辉：保质量不追求速度 房企在主流市场仍有成长空间

　　6年前的2012年，旭辉的销售业绩才95亿元。而5年后的2017年，旭辉便成为“千亿房企俱乐部”成员。今年前11月，旭辉的销售额已超过1300亿元，距1400亿元的年度目标仅一步之遥。

　　在旭辉控股董事长林中看来，地产就是一个周期性行业，一定有繁荣、衰退、萧条、复苏，就是有四季，“我们要习惯地产行业波动的特点”。

　　地产还有10~15年黄金期

　　2018年依然是明显的“调控年”，楼市调控延续了2017年的基调，持续加码长效机制的构建，以房产分类阶梯式消费，解决高房价和库存区域间不平衡发展的问题。市场预期也在7月中央政治局会议的“坚决遏制房价上涨”基调中，由“慢涨”变成“下跌”。

　　对于这样的格局，林中表示，未来是质量决定速度，不会追求更高的速度。他指出，从具体层面来讲，降负债、降库存、降成本，提去化、提质量、提周转以及补短板是短期最重要的任务。

　　“今年以来，无论企业、行业可能都碰到了很多问题。每家企业在发展过程中都暴露出来一些短板。但在行业调整期，企业正好可以用这个时间补短板。”林中认为，这些都是发展中的问题、前进中的困难、成长中的烦恼。所有的房企其实还在成长的路上，因为房地产开发至少还有10-15年的黄金期。

　　他提醒，房地产领域的不少企业都已经是经历了N轮市场波动的。“我们既要处变不惊，还要保持自己的战略方向、战略定力，保持自己的判断。同时，我们还要留有备手，尤其在资金方面，以应对可能判断不足的市场风险。”

　　把负债率控制在安全合理水平

　　的确，要留备手，尤其是资金方面。因为房企的“融资难”在2018年体现得更为明显，除了对银行本身加强住房信贷管理，提高对贷款风险防范外，对于基金、信托、债权发行也同步加强管理，房企整体的融资难度普遍偏高。

　　旭辉方面告诉《每日经济新闻》记者，公司净负债率要降到80%，资产负债率要降到70%，这样行业杠杆率才会比较稳健。

　　从国家战略来看，金融去杠杆、防止金融风险是未来两三年内都会持续的动作，房地产行业尤其如此。而财务稳健的中大型企业将在这样的环境下更占优势， 尤其在融资方面。

　　业内人士认为，首先，融资成本对大型企业来说上升幅度可控，而且在金融资源紧张的时候，资源往往是向大企业倾斜的;其次，去杠杆会加速行业整合，而随着行业集中度不断增加，融资导向也将更有利于头部房企;第三，长期来看房地产发展趋于理性，资金流向也趋于理性，将更关注企业的长期发展和财务健康。

　　可以看到，近年来旭辉一直着重在做的一件事就是去杠杆，把负债率控制在安全、合理的水平。富有弹性的负债率和充沛的现金储备，也让旭辉的资金安排有充分的腾挪空间。

　　旭辉方面表示，未来将继续捕捉市场波动中的融资“窗口期”，获取低成本的长期资金，从而不断优化债务结构与债务成本，筑宽企业应对市场变动的“护城河”。同时，旭辉将继续追求“有质量的销售”，2018年上半年的销售现金回款率超过88%，未来将继续保证高水平的回款率。

　　房企在主流市场上仍有成长空间

　　对于房地产的长期格局，林中认为1998年~2017年是房地产的高速增长期，是高频波动的20年长周期。从2018年到2037年的20年，可能是新的长周期，即平稳增长、低频波动。

　　“长期来看，市场会逐步平稳和回落，行政调控会逐步让位于长效机制。虽然房产税短期不会推出，但一定会推出。”林中指出，在中国城市化率达到70%的时候，房产税大概率会被推出，因为那个时候我们增量的税比较少，存量的税一定要补充。

　　林中坦言，未来长效机制的任何变化都会对行业产生巨大影响，包括住房制度、土地制度、户籍制度、税收制度。“任何一项政策出来都会有影响，可能未来预售要改成现房销售。”不过他也指出，在中国经济保持中速增长以及城市化完成70%之前，地产都具有非常重要的地位。

　　因为目前中国房地产市场成长空间还很大，中国虽然大企业多，但市场占有率较低，而很多发达国家的大企业市场占有率基本能达到7%~8%。

　　“按照‘十三万亿'规模来计算，做1%的那就是1300亿，做2%就2600亿，做到5%就是6500亿，这个市场空间还很大，天花板很高。”旭辉方面认为，房企在主流市场上仍有成长空间，旭辉在市场中也有竞争优势，所以旭辉的策略就是专注聚焦主业，做强做大主业。

　　“每个企业要根据自己的优势，培养独特的竞争力，走一条适合自己的路。”旭辉表示，在坚持以房地产为主航道的同时，拓展“房地产+”业务，围绕着美好生活来布局，实现新阶段下持续、稳定、有质量的快速增长。例如围绕存量市场，旭辉开始以长租公寓切入资产管理。