房企谨慎拿地将成主流 土地市场将延续低溢价率态势

　　2018年，在“房住不炒”主基调下，楼市调控不断深化，全国土地市场成交价格及溢价率持续下行，整体降温趋势或持续至2019年。

　　从中原地产研究中心获悉，截至11月22日，土地市场逐渐平稳，大部分热点城市土地出让的溢价率均保持低位，基本在10%左右，明显低于2015年至2017年平均30%的溢价率。中原地产首席分析师张大伟认为，随着楼市降温持续，一二线城市土地市场量价涨幅持续放缓，住宅土地流标情况增多，房企拿地将更为谨慎。但从成交金额来看，50个大城市年内卖地已突破3.13万亿元，同比涨5.6%，显示房企投资的潜力仍充足。财政部数据显示，前10个月全国土地出让收入47519亿元同比增长32.1%。

　　土地市场的喜与忧，更表现为城市间的差异，且这种差异性或将持续至明年。据中原地产研究中心统计数据显示，截至11月22日，有杭州、上海、郑州、重庆、苏州、北京等6座城市的土地出让金超过千亿，其中杭州卖地2385亿元。

　　“11月份，北京将迎来年内土地出让高峰，合计将出让经营性质地块18宗，总起始价为461.56亿元。”张大伟告诉记者，临近年底，一些城市还在加快供地，如太原等二三线城市将在11月挂牌出让多宗土地，部分城市迎来土地出让高峰。

　　当然，“从房企角度而言，在融资收紧、销售放缓等背景下，企业谨慎拿地将成为主流，预计土地出让市场将延续较低溢价率态势。”张大伟认为，大部分房企对土地市场的热度逐渐降低，抢地积极性降低，导致土地市场的溢价率有所降低。以北京为例，2017年北京土地平均溢价率是24%，今年是15%，明显降低。

　　近日，小米集团联合华润置地，以26.57亿元竞得北京一块公建混合住宅用地。在此之前，映客通过子公司拍得长沙一块商业与住房用地。两家非房产企业相继拿地的时候，各家房企的土地投资热情反而没那么高涨，看起来总有几分《围城》中“外面的人想进去”的意味。

　　小米、映客相继拿地

　　前后相隔不到两个月，映客、小米分别在长沙和北京拿地。

　　根据长沙市国土资源局官网9月14日信息，映客子公司湖南映客置业有限公司(下称“湖南映客置业”)以4.9亿元的成交价拿下长沙一块商业、住宅用地。而仅在十余日前，湖南映客置业还叫湖南映创网络科技有限公司。

　　天眼查信息显示，8月31日，湖南映客置业进行名称变更和经营范围变更，同日，长沙龙湖房地产开发有限公司(下称“长沙龙湖”)成为湖南映客置业新增股东。10月24日，映客发布须予披露交易收购在中国长沙的土地使用权相关补充公告，根据该公告，湖南映客置业新增股东长沙龙湖持股由49%调整为60%，取得公司控制权。

　　此后，在小米一次土地竞拍中也出现房企身影。

　　北京市规划和国土资源管理委员会官网信息显示，11月5日，“小米+华润”联合体以26.57亿元的成交价拿下北京市昌平区沙河镇七里渠南北村一块公建混合住宅用地。由于雷军曾多次公开谈及房地产，这次小米联合华润拿地也引发不少网友对“小米房子”的联想。

　　对于小米此次拿地，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，小米有“互联网+”的创新思路，而华润需要导入互联网资源。两个企业联合拿地，既降低了土地成本，也有助于后续其他业务的合作。

　　诸葛找房首席分析师陈雷则认为，互联网公司人力成本、人才培养成本也非常高。因此，互联网公司在住房等方面为企业员工提供福利很常见。此次小米参与拿地，基本可以肯定并非是房地产诉求。

　　不过，互联网公司的房地产诉求也并非完全没有。

　　今年以来，多家互联网公司入局或加码房产交易业务。苏宁易购上线二手房买卖业务苏宁有房，去年上线的京东房产则宣布与我爱我家合作，继新房业务后加码二手房市场。

　　房地产和互联网研究院院长相国良对此表示，目前京东和苏宁在做房产业务尝试，类似模式成功的还没见到，失败的例子有很多。

　　严跃进则认为，虽然调控严厉，房产互联网仍有创新空间。他同时还表示，这两年的房产经纪行业的竞争格局已经回归线下，短期看互联网对行业的改造面临很大阻力。