国家统计局9月15日公布的最新数据显示,8月份70个大中城市中有67个城市新建商品住宅价格环比上涨,一二线城市房价总体平稳,三四线城市有所上涨。值得注意的是,部分城市加大了对房地产市场乱象的治理力度,特别是随着住房租赁在解决居住问题过程中发挥的作用越来越大,加大对住房租赁市场的监管势在必行。
治理房地产乱象是重点
8月份,各地继续坚持因地制宜、因城施策、综合调控,努力促进房地产市场平稳健康发展。国家统计局城市司高级统计师刘建伟介绍,初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月略微扩大0.1个百分点;同比上涨0.9%,涨幅比去年同月回落4.1个百分点。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.3%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;同比上涨8.6%,涨幅比去年同月扩大0.6个百分点。
从总体上看,从中央到地方,对楼市的调控力度没有放松,相关政策密集出台。其中,治理房地产乱象仍然是当前一大重点。
9月19日,北京上海两个一线城市有关部门纷纷下发通知要求开展治理房地产市场乱象专项行动。此前,深圳在8月15日发文,严厉打击中介机构以威胁恐吓等暴 力手段驱逐承租人、恶意克扣保证金和预订金,以及“茶水费”“阴阳合同”等22条楼市乱象。9月18日,广州市住房和城乡建设委员会表示,要把扫黑除恶专项行动与日常市场巡查结合起来,进一步加大对中介机构的巡查。北上广深四个一线城市均出台了治理房地产市场乱象的相关细则。
同时,9月14日住房城乡建设部再次公布一批专项行动中各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构。住房城乡建设部强调,各地要持续深入开展专项行动,通过部门联合执法,把打击侵害群众利益违法违规行为作为整治房地产市场乱象工作的重中之重,对投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等房地产乱象发现一起,查处一起,并予以曝光。
此外,住建部还约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责人。8月16日,湖北省住建厅会同省国土厅、人民银行武汉分行约谈了武汉、黄石、十堰、襄阳、宜昌、荆门、鄂州、黄冈、随州、仙桃等10个城市,要求各城市政府切实担负起稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。一些地方政府还约谈了房地产机构,如长沙近日有7家房地产机构被约谈。
中原地产首席分析师张大伟表示,8月份单月从中央到地方,从一二线城市到三四线城市,房地产调控力度不减,更多城市加入到了调控行列。其中,对房地产市场的随机检查成为楼市调控的最主要特点。
部分城市去库存任务完成
2014年至2015年前后,一部分三四线城市新建商品住宅出现滞销,房价不断下降,部分地方政府出台相应举措去库存,鼓励住房消费。到目前为止,三四线城市去库存任务已经基本完成。一些城市甚至从过去的库存量过大,转向供应不足,导致房价有所上涨。
刘建伟表示,8月份在70个大中城市中,35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨2.0%,涨幅比上月扩大0.5个百分点;同比上涨8.3%,涨幅比去年同月回落1.0个百分点。二手住宅销售价格环比上涨1.4%,涨幅比上月扩大0.3个百分点;同比上涨6.4%,涨幅比去年同月回落0.1个百分点。
记者梳理发现,与上月相比涨幅最大的几个城市,均不是过去的一二线热点城市。例如,无锡上涨3.4%,徐州上涨3.3%,北海上涨3.1%,呼和浩特、唐山、襄阳均上涨2.9%,济南、秦皇岛上涨2.8%,常德上涨2.7%,南充上涨2.6%,包头上涨2.5%。
张大伟认为,全国房地产去库存数据已经跌至51个月最低,连续超过4年下调。整体看,全国性的去库存周期已经完成。
棚改货币化安置曾被视为房地产去库存比较行之有效的方式之一。恒大研究院副院长、首席房地产分析员夏磊认为,2016年至2017年,三四线城市通过棚改货币化去库存,不少城市库存持续降低,甚至有一些城市出现了房价上涨压力较大的情况,棚改货币化安置在这些城市即将完成去库存的历史使命。
如今,一些三四线城市已没有必要再推行去库存的措施,那些因为供需不平衡而导致房价上涨压力增大的城市,应该采取多种措施增加库存,稳定供给。
对租赁市场监管必不可少随着租购并举策略的实施,住房租赁得以快速发展。夏磊介绍,面对长租公寓这片蓝海,近年来万科、龙湖、旭辉、远洋、保利等行业龙头开发商,纷纷以自建团队或合作方式进入这一领域。
长租公寓作为一种创新业务,不仅可以帮助龙头企业在楼市下半场实现转型,也能在业务结构、现金流、客户黏性、上下游资源、资本运作等方面为龙头房企带来收益。
但值得注意的是,房屋租赁价格快速上涨、个别长租公寓污染物超标等情况正在扰乱市场秩序。可以说,对住房租赁市场的监管不可或缺。
据介绍,互联网平台作为房源发布主渠道,已经成为广大购房者和租房者寻找房源的重要信息源。为杜绝虚假房源、公租房转租等问题,各地纷纷出台新政策对房源发布、明租实贷等现象作出了明确规定。北京住建执法部门近日对发布房源信息的主流网站开展全面检查,要求各网站对检查发现的问题立即整改,严把房源发布准入关,下架不合格房源信息。北京市住建委还集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。严查不按约定用途使用融资资金的行为;严查哄抬租金扰乱市场的行为;严查不按规定实行租赁登记备案的行为。
同时,上海在近日的检查中,对房产经纪在履行职责或者提供服务过程中获得的客户和业主个人信息出售、泄露或交换给他人;通过第三方渠道批量非法获取或买卖客户信息;以营销为目的电话骚扰客户、当事人等开展了重点治理。
此外,广州在执法检查中处理中介信访投诉案件38宗、12345政务热线事项477宗,对40宗中介违规行为予以立案处罚。
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各地对于房地产市场的调控举措仍在加码,其中,首付贷以及公积金的用途成为监管关注的重点。9月18日,北京商报记者获悉,上海市住房和城乡建设管理委员会、房屋管理局、公安局、司法局、国税局、银监局等九部门联合发布《关于开展2018年房地产市场秩序专项整治的通知》(以下简称《通知》)指出,重点严厉查处违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款以及用虚假手段违规提取住房公积金的行为。
《通知》指出,重点打击当前群众反映强烈的虚假信息、投机炒房、虚拟交易、违规收费、违规提取住房公积金等违法违规行为,进一步整顿和规范房地产市场秩序。
在首付贷方面,《通知》明确,重点严厉查处的投机炒作行为主要包括通过提供“首付贷”或者采取“分期首付”等形式,违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。
对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,上海市的首付比例提高后,存在各类违规资金操作的可能,此次加大“首付贷”严查力度,尤其是对P2P和小贷企业进行管制,是很有必要的。此外,当前资金方面的把控也是为了防范金融风险。
在住房公积金使用方面,《通知》指出,禁止协助缴存职工以虚假手段违规提取住房公积金、骗取住房公积金贷款,收取高额手续费。不过,对于购房者正常使用公积金的需求,监管层也予以保障,《通知》表示,禁止限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款。
事实上,今年以来,监管部门加大整治公积金违规提取或骗贷行为,并对相关政策进行完善。9月13日,北京市住房公积金管理中心发布的《关于落实放管服、优化营商环境提升住房公积金归集服务水平的通知》规定,住房公积金缴存人及配偶购买位于北京市行政区域内的住房,或者购买本人及配偶身份证、户口簿记载的县、市或户籍所在地的省会城市内的住房,才能办理住房公积金购房提取。
对于违规提取住房公积金的缴存职工,北京市住房公积金管理中心明确表示,会立即冻结其住房公积金账户,责令全额退还违规提取的金额,并将个人信息记入不良信息库,自违规行为发现之日起五年内不予办理住房公积金提取、不予受理住房公积金贷款申请。
严跃进表示,之前违规提取公积金的例子还是很多,比如马路上小中介打出的提取公积金的广告,总体来看,此类违规的整治预计力度会加大,预计今年9月底前有很多城市会有各类督查的做法,这也符合房地产市场调控思路。从整治的角度看,租赁市场的管控也会强化。同时近期出现了房价上涨过快苗头,所以预计新一轮的管控也会出现,但主要侧重在秩序管控的范围内。
今年以来,在“房子是用来住的,不是用来炒的”的监管理念下,各地纷纷推出了房地产市场调控举措。据中原地产研究中心统计数据,从8月开始,全国已经有超过50个城市发布各种房地产监管政策加码的通知,包括上海、北京、广州、深圳、天津、南京、苏州、合肥、厦门等地多部门联合开展专项行动,加强对房地产市场秩序的专项整治。中原地产首席分析师张大伟分析认为,从调控政策内容看,“打补丁”、“管秩序”成为最近两个月楼市调控的重点,从住建部到主要城市,都在发布秩序整顿政策与文件。调控力度有增无减,包括数据预警、约谈波动城市、问责过快上涨,楼市调控从过去的地方主导到现在地方负担主体责任,由住建部等多部门加强指导。
张大伟进一步指出,多个城市开始全面加码调控,预计楼市升级的调控政策内容将不断出现,而从住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征,市场将在政策推动下逐渐出现企稳迹象。
(房掌柜整理来源自经济日报、北京商报)
2022-02-15 09:52
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