房地产行业融资渠道收紧 房企千方百计欲调降负债率

　　房企迎来还债年

　　据了解，2015年和2016年，是被房企视为发债前有窗口期的岁月。得益于2014年下半年起，国家对发行主体扩容和审批机制的改革，房企发债规模呈现井喷。

　　按照海通证券统计，其中的2016年为房企债务融资的高峰期。该年共发行870只债券，总发行量高达8316亿元。而2017–2018年(1–6月)发行量仅为2584亿元和1798亿元。

　　值得注意的是，在2015年和2016年发的公司债，多数为3+2、2+1年的还本付息期限结构，也就意味着2018年开始进入集中到期。

　　来自海通证券的报告显示，存续地产债中2018年需要偿付的规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，在接下来的2019–2021年需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元;此外，存续地产债在2018年进入回售期的超过3800亿元，规模之大史无前例。

　　而从2016年底起面收紧的房企发债，到目前仍未解冻，并且趋向严格。2016年10月，上海证券交易所和深圳证券交易所对房地产公司债券实行分类监管，房地产企业在交易所市场债券融资受到严格控制。而目前出现的“中止”也是延续一贯的严格控制思路。

　　据克而瑞统计数据显示，5月30日，合生创展集团有限公司2018年非公开发行31亿元公司债券遭到中止;5月29日，广州富力地产股份有限公司非公开发行60亿元2018年住房租赁专项公司债券遭遇中止;5月28日，碧桂园拟发行200亿元额度小公募债中止;5月25日，花样年集团拟发行的50亿元住房租赁私募债中止。

　　而最新的消息，则是6月15日，北京金融街投资(集团)有限公司拟发行的50亿元小公募公司债中止。

　　对于房企公司债被中止的现象，中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析其原因有以下几点，一、防止房企将用公司债募集的资金用于抢地;二、有房企的资金流向了股市等非地产项目开发的方面;三、部分房企发债存在违规现象;四、由于国家对楼市的调控政策收紧而导致房企发债的门槛提高。

　　与此同时，海外债券到期规模也开始上升。根据Wind金融数据显示，2018年下半年，中国地产企业海外融资债券到期规模在564.75亿元人民币的水平，2019年到期规模增长到1436.95亿元人民币。

　　Wind数据统计2017年136家上市房企年报发现，平均负债率已经达到79.1%，为13年来的最高位。

　　此外，融资成本也不断在升高。按照数据显示，2016年境内平均发债成本在4%~5%，甚至可以达4%;而2017年普遍的成本已经处在5%，甚至6%以上。

　　企业债券融资、银行趋严的同时，相对来说成本更高的房企非标融资渠道，也在缩紧。房企非标融资渠道，主要包括信托计划、保险资管计划、券商资管计划和基金子公司资管计划等。其中，信托计划是最常见的方式。

　　“在防范系统性金融风险的大环境下，国内总体融资环境在日益收缩。”国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲接受媒体采访时表示，“对于房地产企业来说，不做好应对，一定会出现流动性困难。”

　　谢逸枫在接受《中国联合商报》采访时表示，就现阶段看来，房企的融资迎来新的挑战与困境。首先，国家对房企融资加强了监管，使得房企融资成本不断上升，而银行资金的流动性却在不断收紧。其次，部分房企在今年不仅要面对公司债还债期的来临，而且还要面对国家对公司债的监管加强，这使得使得房企融资困难加剧。最后，他认为，在各家房企中，中小企业的融资将会更加困难，而上市企业与国企的融资相对容易。

　　而上市房企与国企在公司债被中止后将转向何方融资，谢逸枫表示，首先有可能转向海外债券，其次则会依靠加快楼盘销售进行回款，还有可能则是开辟信托基金、保险类型的融资渠道，而风险最大、利息最高的则是向民间资金进行融资借贷。一旦融资通道被收紧，房企融资将迎来新的困境。“现阶段，楼市调控持续加强，房企融资难度越来越大，途径越来越少。”谢逸枫说。

　　融资渠道持续收紧

　　据中房协方面的不完全统计，2017年其检测的108家重点房企融资总额为10864亿元(不含开发贷、一般银行贷款)，同比下降2%。其中，108家重点房企的公司债发行总规模为437亿元，占总融资额的比重仅为4%，较2016年大幅下降90%。

　　国家统计局数据显示，2018年1~4月房企资金来源累计同比增速由1~2月的4.8%逐月放缓至2.1%。其中，国内贷款累计同比增速自2016年3月以来首次为负。从1~3月的细分数据来看，国内银行贷款累计同比减少4.0%，而非银金融机构贷款累计同比增速高达31.3%。银行在对房企普遍提高开发贷利率上浮水平，收紧开发贷额度的同时，进一步穿透审查并购贷款。

　　而据同策研究院的最新数据显示，5月，纳入监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元，环比减少41.34%，融资总额成为近一年(2017年5月至今)来最低额，融资情况不容乐观。其中，债权融资总额达450.04亿元，占融资总额的99.75%，环比下降39.80%。

　　而债券融资对房地产公司的作用不容小觑。例如，根据碧桂园2015~2017年财报显示，公司债券规模分别为152.6亿元、377.1亿元和473.3亿元，占据借款比重的28.5%、54.5%和34.5%。

　　(房掌柜整理来源自中国证券报、中国联合商报 )