二线城市土地市场交易旺盛 132家房企存货逾4.5万亿

　　在各地楼市调控政策不断加码之时，土地市场仍处于相对旺盛的状态。

　　中原地产统计显示，截至5月9日，今年全国50个热点城市土地出让金达12340.6亿元，同比上涨50.3%。其中，杭州、苏州、武汉、郑州等热点二线城市土地交易旺盛，成为市场的重要特征。受去年市场向好刺激，部分三线城市同样交易旺盛，溢价率甚至超过二线城市。

　　不过受土地出让规则调整、房企资金压力偏大的影响，大部分热点城市溢价率明显收窄。

　　分析人士认为，当前房企仍处在补库存过程中，加之部分城市推地规模较大，土地交易仍处于旺盛状态。但随着楼市调控政策的逐渐加码，土地交易会进一步趋于平稳。

　　仍处补库存进程

　　按照中原地产的统计，截至5月9日，今年杭州市出让的土地规划建筑面积为1005万平方米，同比增长75%。土地出让金规模达1127亿元，同比上涨了279%，是今年首个土地出让金破千亿的城市。其间杭州土地平均溢价率为38.73%，同比收窄了29个百分点。

　　同期，苏州、北京的土地出让金规模均为606亿元，重庆达到516亿元。武汉、郑州、济南、广州、佛山等城市均实现400亿以上的土地出让金额。

　　同杭州类似，大部分热点城市出让土地的规划建筑面积同比有所上升。如济南的增幅就达到210%，宁波则增长了145%。多数热点城市的土地溢价率出现下降，中原地产指出，热点城市溢价率普遍在10%左右，明显低于2015-2017年30%左右的平均溢价率。

　　“房企仍处于补库存的节奏中。”中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，2014年至2016年，房企购置土地面积连续三年负增长，虽然2017年转为正增长，但仍然难以弥补企业的库存缺口。

　　他表示，溢价率下降，主要是由于土地出让规则的变化，如很多城市设置了最高限价，并增加了配建规模。

　　此外，由于资金状况趋于紧张，部分房企收紧了拿地预算。加之热点城市频繁出台楼市调控政策，企业的拿地心态也受到影响。这都会影响到房企在土地市场的表现。

　　多家机构统计显示，尽管今年以来土地交易规模增加，但流标、流拍的现象同样十分明显，且大多集中在热点城市。据不完全统计，在4月24日门头沟和房山的土地分别流拍之后，今年北京流拍的土地数量达到6宗。

　　此外值得注意的是，受去年市场向好刺激，今年部分三四线城市土地交易也十分旺盛。据中原地产统计，截至5月9日，包括南通、常州、嘉兴、徐州、扬州、菏泽、上饶、阜阳等在内的20个三四线城市，土地出让金额超过了100亿。

　　该机构指出，由于市场体量较小，这些城市的土地出让金规模不及一二线城市，但增幅普遍高过后者。如上饶市土地出让规划建筑面积达1100万平方米，同比上升137%;土地出让金166亿元，同比增长393%。

　　房企的矛盾心态

　　土地市场往往与住宅市场表现出同样的变化趋势，但通常滞后于住宅市场。今年以来土地交易旺盛，也被视为住宅市场表现的一种传导。

　　根据统计局的数据，今年第一季度，全国商品房销售面积30088万平方米，同比增长3.6%;商品房销售额25597亿元，增长10.4%。尽管增幅收窄，但仍然呈现出正增长。

　　但随着楼市调控进一步深化，热点城市住宅交易可持续性存疑，并有可能影响到土地市场。

　　“从长远看，成都楼市有上涨空间，现在这种万人摇号买房的情况就是证明。”成都某房企相关负责人向21世纪经济报道表示，尽管如此，企业仍然不敢贸然拿地，因为限价政策十分严厉，“项目在短期内根本挣不到钱”。

　　这种矛盾心态在开发商群体中普遍存在。西安某房企人士也表示，中小企业已甚少涉足土地招拍挂市场，只有资金实力雄厚、抗风险能力强的大型房企才会参与竞争。

　　近日来，住建部陆续约谈12个城市政府相关负责人。这12城均为近期的热点区域，且大部分分析人士认为，被约谈后，这些城市楼市调控加码的预期十分强烈。

　　国土部下属土地勘测规划院近期发布的报告也指出，“随着市场调控预期趋向稳定，地方治理水平不断提高、精准调控下沉区县、住房租赁体系逐步构建，未来一段时间内，土地市场将继续保持平稳，住宅地价进一步收窄的预期持续。”

　　根据该报告的数据，今年第一季度，106个监测城市的住宅地价水平为6666元/平方米，环比增长2.21%，增速连续三个季度回落。其中，三线城市的住宅地价增速超过一二线城市。

　　中原地产认为，房企拿地的动力仍在，无论一二线城市还是部分三线城市，今年土地交易量仍将维持在高位。但随着政策影响的逐渐显现，土地交易会进一步平稳，土地溢价率收窄，高价地出现的几率将大大下降。

　　相关新闻：132家房企存货逾4.5万亿元 万科等10家占比近六成

　　高周转正成为房企扩大规模，保证安全的大杀器。

　　A股房企2017年年报披露已收官，《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现，按照申银万国行业分类，剔除可对比性数据不全的上市房企，132家上市房企存货总计超过4.5万亿元，比去年同期增加了9268亿元，同比增长26%。同时，这意味着平均每家房企存货达342亿元。

　　值得一提的是，以万科为首的前10家房企存货总计接近2.5万亿元，占比达55%，接近六成。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《证券日报》记者采访时表示，近年来房企扩张意愿强烈，去年一、二线房企加大拿地力度，其土地谈判力强，掌握资源更多，并购项目量大，拿地储备较高。

　　《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现，存货门槛在1000亿元以上的有13家，分别为万科、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口和首开股份等，其中，阳光城、荣盛发展、金科股份、中南建设、华发股份等房企近三年来存货首次超过1000亿元;500亿元至1000亿元的有9家，其中包括掉队严重的金地集团;300亿元至500亿元的有8家;100亿元至300亿元的有28家。

　　另有分析人士认为，房地产行业本身的楼盘开发具有周期较长特点，库存增加有其合理性，一般房企会储备满足企业未来3年发展需求的土地量。但有些企业虽存货增长幅度较慢，或者甚至出现存货大幅降低的现象，这也并不意味这些房企运营健康。

　　据记者统计，万科存货约为5981亿元，同比上升36%;绿地控股存货为5146.82亿元，同比上升仅7%。

　　有接近绿地控股人士向《证券日报》记者透露，绿地去年个别区域销售业绩不理想，商业项目库存量大，导致拿地支出相对大型房企来说较少，因而补货力度不大。据克而瑞统计数据显示，在2017年新增土地货值排行榜中，销售额曾一度超过万科的绿地控股位列第13位，新增货值不足2000亿元。

　　不过，从整个行业去库存效果来看，2017年，一些此前在三、四线城市集中布局的房企去库存效果理想，甚至有在三、四线大量布局的企业能一下回笼上千亿元的销售款。

　　另据《证券日报》记者观察，有不少企业存货周转次数减少，存货周转天数变长，可见其运营能力和存货管理水平变弱，项目适销不对路，进而导致现金回流较慢，资金链承压，对企业快速扩张造成阻力。

　　有业内人士表示，目前来看，在A股房企6.5万亿元负债的高压下，高周转几乎成为房企保证资金链安全的“重中之重”。库存管理能力若较弱，一般非高端项目无法三年内清盘，那么将影响企业短期偿债能力。而近两年拍出的多幅地王地块由于限价政策限制，尚未实现大量变现，会进一步降低存货周转速度，资产周转率也将受到影响。

　　(房掌柜整理来自21世纪经济报道、证券日报)