与发展实力相比,能不能过得好则看利润。
张波告诉《每日经济新闻》记者,从已公布年报的数十家房企情况来看,龙头房企的利润超过预期,其中超过8成企业同比年利润明显上涨。“这一轮规模之争,是囊括盈利等各项能力的综合素质之争。”
近日旭辉集团总裁林峰就再次强调,“没有规模万万不能,但规模也不是万能”。2018年,旭辉将全年销售业绩定在了1400亿元。但在“政策难过、融资环境难过、市场方面难过”的背景下,林峰要求,要提高规模的质量,而不是单纯的规模。
欧阳捷也直言,未来房企不仅要规模,更要重利润,这是大房企追求业绩的必然选择。
报告指出,2017年500强房企销售金额增长率保持高速增长,主要受益于高企的房价;但成长指标中销售面积增长率大幅回落至22.3%;营业利润增长率虽然连续三年回升,但均未超过2010年水平,长期看仍处于下降通道之内。由此,城市发展模式和房企盈利模式开始全面转变——从“产销模式”向“资管模式”转变,从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变,行业面临全面转型。
比如优秀开发商开始重视生活服务业务板块,逐步探索“空间建造”和“生活服务”的统一发展,“硬件+软件”轻重并举,快速切入存量运营和生活服务行业,包括商业零售、办公、旅游、养老、租赁、众创共享等,并开始形成产业链协同效应。
张波认为,从目前现况来看,具备冲击第一阵营的房企数量极少,第二阵营争夺战火药味实足,第三阵营则是生死之战。在销售增速和利润增速都预测长期放缓的背景下,抓住目前仅有的时间,非常关键。
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又是一年财报季,对于多数房地产企业来说,亮丽的业绩带来了好心情。从已经发布财报的企业看,利润爆发成了主流,例如,新城控股的净利润同比增长近100%,雅居乐的净利润增幅也超过了150%。在行业人士看来,净利润大爆发最直接的原因是销售额的涨幅,而积极的土地储备、快速的周转成就了房企的销售额增长。
房企利润大丰收
中原地产研究中心统计数据显示,在已公布年报的20多家房企中,除了部分转型的中小房企外,主流房地产企业利润全面爆发,超过八成在2017年利润明显上涨。
例如,本月初恒大发布的业绩预告显示,2017年度股东应分配利润预期为上年的4-5倍,核心业务净利润预期为上年的2倍左右。就在3月20日,另一房企龙头碧桂园发布的2017年业绩也显示,该公司的股东应占利润达到了260.6亿元,同比增幅达到126.3%;融创中国此前也预期2017年度股东应占溢利同比增长超过240%。
相比大型房地产企业,由于基数较低,一些中小型房企的利润增幅表现也十分抢眼。例如,雅居乐年报显示,去年该公司股东应占溢利实现了超过150%的大幅增长;太古地产去年录得股东应占综合溢利339.57亿港元,同比增长126%;建业地产去年收益约为138.79亿元,较2016年增长约46.2%;权益持有人应占溢利约为8.11亿元,较2016年增长约101.3%。
对于多数房企而言,2017年是绝对的丰收年。以新城控股为例,该公司年报显示,截至2017年底,该公司总资产为1835.27亿元,比上年度末增长77.89%;营业收入为405.26亿元,同比增长44.89%;归属于上市公司股东的净利润为60.29亿元,比上年同期增长99.68%。2017年净利润同比翻番,新城控股更是对新年度计划信心满满,表示未来三年欲实现3000亿元目标。
是谁拉高了利润
从房企年报看,利润大幅增长的最直接原因就是房企销售额的大增。从销售额上看,在2017年碧桂园、万科、恒大三个龙头企业跨入了5000亿元的销售额门槛;此外,另有22家房地产企业的销售规模在500亿-1000亿元之间。
行业人士介绍,是众多因素推动了房地产企业销售额的增长,从而提升了利润水平。其中,房企的土地储备积累是不可忽略的因素,只有大量的土地储备才能保证出货量。以恒大为例,在2017年初,恒大方面就曾透露,彼时该公司的土地储备量达到了2.29亿平方米,原值为3600.7亿元,其中一线城市占比74.7%。
当然,原有土地储备积累是一方面,房企2017年在土地市场上投入的热情也很高涨。中原地产研究中心统计数据显示,2017年房企积极拿地,最积极的50家房企合计拿地金额达到了23927亿元,与2016年同期拿地金额13668亿元相比,涨幅达到75%。“虽然一二线城市调控效果明显,但从全国房地产数据看,房企在2016年后,资金宽裕,在历经去库存之后,大部分标杆房企都开始积极拿地。”中原地产首席分析师张大伟称。
除了土地储备因素外,“快周转”也成就了房企销售额的快速增长,这也成为房企共同的选择。例如阳光城(000671,股吧)方面就曾表示,要加快布局短平快项目,例如福建、厦门(楼盘)等地的一些项目从拿地到卖楼只需要4-5个月时间。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,除上述因素外,三四线楼市对于房企业绩贡献也不可忽视。根据链家研究院数据显示,2017年三四线楼市土地成交占比为63%。在一二线楼市调控高压背景下,三四线城市成为2017年楼市的主力军。以碧桂园为例,该公司的年报显示,58%的销售额来自于三四线城市。
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