李智：金融利空给房地产巨大挑战 信托兑付有危机

　　进入2014年，中国房地产市场走向出现摇摆，包括王石、任志强在内的多个业内知名人士均对今年房地产市场持谨慎态度。虽然年初受春节档影响，房地产各类数据尚无参考价值，但与房地产关系最为密切的金融市场却持续释放利空讯息，不得不让人对目前居高不下的房地产市场抱怀疑态度。

　　美联储QE减码已上路

　　备受瞩目的美联储1月底会议纪要已于2月19日公布，会议再度确认了美联储继续缩减量化宽松(QE)购债措施的决心，并首度将可能提前加息这一状况提上议事日程。

　　美联储逐步退出QE对新兴市场产生巨大影响，目前土耳其、南非等国家已出现紧张趋势，作为新兴市场的代表——中国也将受到牵连，第一，跨境资金的 “大进大出”将加大原本缺乏稳定性的中国经济的复苏进程、货币操作及结构转型的压力;第二，QE退出将减少国际热钱流入中国市场，而暴利行业房地产将首当其冲;第三，QE退出将影响消费，削减政策将导致支出减少。

　　房地产信托兑付危机严重

　　虽然距离信贷危机已有数年时间，但金融危机并没有真正过去，只是进入了一个新阶段，即由危机刚发生时的加杠杆进入目前的全球去杠杆，而中国“4万亿”时期挖下的几十万亿连带债务空缺也已到偿还时期。存量债务问题使得金融机构面临压力明显扩大，而房地产成为最大“出血点”。

　　先是1月末的中诚信托“诚至金开1号”项目在面临违约之时的勉力刚性兑付，然后是2月吉林信托松花江77号联盛项目到期无法兑付本金，预计今年将有将超过1.2万亿信托项目到期。从2013年的信托违约事件中可以看出，隶属于房地产信托计划的占了近6成。信托业兑付危机将进一步推动行业内的两极分化，出现结构性调整。

　　央行重启正回购收紧资金面

　　2月20日，央行在公开市场进行了600亿元14天期正回购操作，这也是央行继11号以来进行的第二次正回购操作，而此前正回购操作暂停了8个月之久。另外值得注意的是，人民币对美元汇率中间价近期已经连续四个交易日持续回调，累计下跌184个基点。美联储退出QE引起包括中国在内的新兴市场汇率波动增大，若人民币出现持续贬值的态势，资金出现外流，央行的稳健趋紧货币政策实施将使得资金面转向紧张，资金面最宽裕时刻可能即将过去。

　　银行利润率下降明显，房贷优惠难以延续

　　2012年房地产市场回暖大潮中，银行房贷优惠扮演着重要角色，不过随着利率市场化程度的加深，宏观经济增速放缓，非金融机构依托互联网加快渗透银行业务领域，商业银行运行景气度已显著下降。目前银行业存款流失现象较为明显，上周末央行发布数据，1月人民币存款减少9402亿元，银行采取的提升存款利率、发行类余额宝产品等手段都直接给银行带来了资金成本上升的问题，随着压力增大，未来银行信贷投放能力将持续减弱。

　　房贷利率“年底紧，年初松”一直是银行信贷投放的规律，然而与去年年底相比，多家银行的房贷利率不仅没有下调，反而进一步走高，五大国有银行一手房首套普遍上浮5%-10%，至于二套房，房贷利率普遍上浮10%-20%，甚至更高。

　　2014年，金融市场将出现较大转变，市场资金量较去年相比将大幅下降，信贷环境也将有所趋紧，对于开发商和购房而言都面临巨大挑战，房地产市场增幅趋缓已成为不争的事实。