13城按揭负担比超四成警戒线 银行房贷违约风险加剧

　　“银行不得不随着国家政策的调整而改变方向。”民生银行首席经济研究员温彬坦言，即便银行不愿意调整，但楼市的风险已经凸显。

　　伴随着全国多个城市纷纷出台限购限贷等楼市调控新政，政策收紧期再度归来。

　　“如我国房地产市场出现整体衰退，相关借款人财务出现困难，作为本行贷款抵押的抵押物价值或会下降，继而导致以该等房地产作为抵押的贷款一旦违约时本行可收回的金额减少”。青岛农村商业银行近日在A股预披露文件中表述，“因此，房地产业的任何重大或持续倒退或影响该行业的国家政策的变动均可能对本行的前景、资产质量、财务状况及经营业绩造成不利影响”。

　　一个不争的事实是，中国居民购房杠杆率增长过快，且还贷压力已经很大。中国银行业协会首席经济学家巴曙松公开表示，中国的居民杠杆率(居民部门负债/GDP)从2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年这个数字估计会达到44%。中信建投证券发展研究部分析师陈慎对中国房地产报记者表示，2016年上半年居民住房交易杠杆率(按揭贷款和公积金贷款加总)达49%，较2013年水平接近翻倍。中国目前购房杠杆比例已接近英国发生房地产泡沫前的水平。

　　陈慎通过对国内重点城市个人按揭负担比测算得出，当前13个热点一二线城市居民的住房按揭贷款占可支配收入的比重已经跨越40%红线，排在前三位的是深圳、上海、厦门，居民住房贷款负担比(月供/月均可支配收入)分别高达128%、94%、85%。此外，南京、苏州、合肥、郑州等地居民购房压力亦明显加大。值得警惕的是，若楼市热度继续向更多城市蔓延，恐有更多城市购房压力突破红线。

　　与此同时，中国银行业不良贷款虽然整体风险可控，但不良贷款增加的趋势并未明显改善。银行业不良资产暴露或许才刚刚开始。

　　居民购房杠杆率过高

　　部分城市还贷压力巨大

　　我国居民购房的杠杠率有多高，官方数据更有说服力。

　　中国人民银行统计，前三季度全国人民币贷款增加10.16万亿元，同比多增2558亿元。前三季度新增贷款中，住户部门贷款增加4.72万亿元，其中，中长期贷款增加4.2万亿元。在居民中长期贷款中，个人购房贷款增加3.75万亿元，是去年同期的2倍。这意味着，前三季度，10.16万亿元新增贷款中，37%的贷款流向了个人按揭贷。这还不包括地产商、中介商提供的首付贷、消费贷等加杠杆产品。

　　截至9月末，个人住房贷款余额为16.8万亿元，同比增长34.9%，增速创下2010年9月以来新高。央行表示，个人住房贷款增长较快的直接原因是今年来房地产市场持续火热，同时也与金融机构、居民的资产配置选择有关。

　　值得注意的是，居民个人住房贷款增速远远超过其人均可支配收入增速，这造成居民杠杆率飙升的同时，还贷压力大幅增加。

　　根据中信建投证券发展研究部测算，中国居民房贷收入比从30%上升至48%仅花费了5年(2011至2016年)，而美国房贷收入比从30%攀升至47%耗费了30年(1955至1985年);日本房贷收入比在1990年为41.6%，1994年上升至48.2%。2016年上半年我国居民住房交易杠杆率(按揭贷款和公积金贷款加总)已达到49%，交易杠杆率已经超越英国近年来的杠杆率、接近其2007年泡沫前的水平。

　　“我国房贷收入比增长速度远超过美国、日本的同期水平，主要原因还是在于房贷激增速度远超居民收入，2009年至2015年中国个人房贷余额、居民部门可支配收入年均复合增速分别为20%、12%。”陈慎指出。