房企加速转型涉足长租公寓 85后年轻人构成租客主体

　　较之万科泊寓，龙湖地产首个长租公寓试水项目则偏向于高端路线。3月15日，龙湖地产旗下长租公寓品牌——冠寓在重庆(楼盘)正式面世，共提供180套租赁房源。重庆龙湖地产创新业务负责人告诉记者，自2月开始蓄客至今，不到两个月时间其出租率已达到95%，市场反响超出预期。租客主体是85后、90后年轻人，主要分为三类需求：一类是外地来渝工作、创业的年轻人，暂时不打算买房的;一类是准备买房或已买房但还没交房的，租房作为临时过渡的;还有一类是企事业单位批量租赁解决员工住宿问题的。

　　意在备战楼市下半场

　　进入楼市发展的下半场，长租公寓成为不少房企2017年重点发展的创新业务，并纷纷提出动辄数万间的扩张目标。

　　在进入楼市发展的下半场后，房企的传统开发模式在高地价面前越来越难以为继。抢占长租公寓市场，打造自身长租公寓品牌，一方面可以为未来进行品牌输出打好基础，另一方面能够为房企带来稳定的租金收入，而这笔可观的现金流较易实现资产证券化，便于企业资本运作。

　　此外，由于目前上海等地要求所有招拍挂的出让土地必须有15%以上面积由开发商自持，越来越多的开发商拥有大量自持物业，而长租公寓品牌的培养，成为这部分自持物业很重要的去化出路。

　　基于此，长租公寓成为不少房企2017年重点发展的创新业务，并纷纷提出动辄数万间的扩张目标。

　　万科董秘朱旭在3月7日的电话会议上表示，长租公寓将会是万科今年发展的重要方向，将在核心城市展开布局。截至2016年底，作为万科旗下长租公寓品牌，泊寓已在广州、厦门、合肥、上海和重庆等城市落地了10余个项目，已出租公寓达1.6万间，并计划在2017年发展至15万间。

　　3月24日，在龙湖地产2017年业绩发布会上，执行董事兼首席执行官邵明晓透露，冠寓是龙湖的“主航道”业务，将集中公司的优势资源着力发展。成都、重庆是龙湖深耕已久的西南区域重点城市，已经率先推出3个冠寓项目，布局了三条符合青年居住习惯的特色产品线，下一步在北京、上海也会大面积推广。具体来看，冠寓将聚焦北上广深四大一线城市，及重庆、成都、苏州(楼盘)、杭州(楼盘)、南京(楼盘)、厦门等领先二线城市，目标城市12个，力争用三年时间，每年推出1万到1.5万间，第三年争取达到10亿元以上的收入规模，跻身中国长租公寓市场前列。

　　从房源获取上来看，房企涉足长租公寓有一个共同的特点，即以自持物业试水，但不拘泥于持有物业。据记者了解，上海万科目前开业的泊寓项目均为自持物业，今年还将在上海增加50个泊寓项目，其中30个年内开业，如此快速的布点扩张，自持物业显然满足不了房源需求，以十年或更长租约租下整栋物业，并经过改造轻资产运营，今后将作为万科泊寓房源的主要来源方式。龙湖方面则表示，在房源拓展方式上，冠寓不拘泥于自有物业，起步阶段将以轻资产模式为主，会租赁其他物业;中长期看，会逐步轻重资产并举，最终资产轻重比为2:8。

　　记者通过调查梳理发现，目前房企投身长租公寓的方式主要分为两类：一类是房企主导，作为长租公寓的运营方，且一般会有一个统一的品牌，如万科的泊寓、龙湖的冠寓等。这种模式是出于战略性布局考虑，拓展新业务领域，打造自有长租公寓品牌，获取新的盈利点，并且通过与地产主业和物业管理业务的协同(如客户资源共享等)，可实现相互促进发展;另一类是托管合作，指房企与专业公寓运营商合作，房企负责组织房源供应，由第三方公寓运营商进行公寓的运营。这种模式的目的是促进新房项目的销售去化，以及盘活二手房源，提升利用效率，完善社区增值服务。

　　克而瑞房地产研究中心研究员房玲认为，房企进军长租公寓有其战略考量。从短期来看，长租公寓租赁业务与房产销售业务可以产生联动，共享客户资源，进行联合营销，从而促进销售项目的去化。这点在青年长租公寓上表现得更为明显，如重庆西九万科泊寓就是把公寓优先租给了重庆万科西九项目二期的潜在购房者，且租金可用于购买二期房子的抵用款。通过长租公寓，开发商培养起一批未来的潜在购房客户——今天租泊寓的年轻人，也许若干年后就会成为万科业主。

　　此外，长租公寓还可以帮助房企获取大量准确性高的客户信息，完善客户大数据，这有利于打通房地产上下游资源，为开发商赢得更多在社区增值服务上赚钱的机会。

　　“企业并不是做慈善，房企大力发展长租公寓，一定是有利可图，并且可以持续发展的。”上海万科长租公寓项目负责人丁洁告诉记者，长租业务短期内不赚钱，但长期一定赚钱;小规模不一定赚钱，但形成规模后一定可以赚钱。

　　虽然没有透露目前万科泊寓的具体利润率，但丁洁表示，经过严密测算，在覆盖掉所有成本后，目前泊寓还是盈利的。而邵明晓则在龙湖地产的业绩发布会上明确表示，目前龙湖长租公寓的毛利率在35%左右，并不特别高，但公司判断，通过后期精细化运营以及进一步客户细分，这个业务未来会是长期可持续的业务板块。

　　金融配套政策支持至关重要

　　上海等一线城市和一些长租公寓发展较好的热点二线城市，有关政府部门都在积极酝酿扶持长租公寓市场发展的配套政策。