下半年房地产市场渐趋稳定 政策调控需要注重差异化

　　预计全年房地产销售面积和投资同比分别增长20%和4%左右;下半年要重点关注“高价地”现象带来的后续市场运行风险、“去库存”过程中的风险释放和蔓延以及房价过快上涨阶段的泡沫积累和破灭;建议采取“一城一策”的差别化调控政策，稳定住房金融政策，进一步做好信息公开透明，稳定社会预期。

　　上半年市场迅速回暖，部分城市房价上涨明显

　　1.房地产市场销售迅速回暖，“去库存”成效初显

　　在一系列利好政策出台后，2016年上半年一二线城市的房地产市场率先回暖，呈现“量价齐升”态势。2016年前5个月全国商品房销售面积和销售额同比分别增长33.2%和50.7%。分城市看，1—6月间35个主要城市中成交面积同比上涨的城市有32个，其中惠州、天津、南京和扬州成交面积同比上涨 100%以上。只有3个城市同比下降，其中深圳和北京同比分别下降23%和10%。

　　第一季度一线城市住房成交同比增速领先，4月份以来二三线城市的销售同比增速开始明显超过一线城市。综合来看，上半年一线城市商品房成交面积同比增长7%、二线和三线城市同比增速分别是47%和44%。但同类城市间成交面积的差异很大，例如在一线城市里，广州和上海同比分别上涨27%和14%，深圳和北京却同比下降23%和10%。

　　销售增速加快，缩短了各城市的库存消化期。从“去短期库存” 速度看，截止到2016年5月末，按照过去5个月的平均销售速度，消化完所有的房地产待售面积，一线城市平均需要8.5个月，较年初缩短2.6个月;二线、三线城市平均分别需要7.5个月和15.6个月，分别比年初缩短6.7个月和19.0个月。但如果考虑到施工面积和待开工面积，“去库存”的长期压力仍然很大。截止到2016年5月末，全国商品房待售面积7.22亿平方米，施工面积是65亿平方米。按照前5个月的平均销售速度计算，共需2.8年才能消化掉全部库存。

　　2.房地产投资回升明显，热点城市土地出让价格快速攀升

　　在强劲需求带动下，房地产开发投资、新开工面积的同比增速上升明显。2016年1—5月，全国房地产开发投资额同比增长7.0%，比2015年全年1%的增幅提高了6个百分点。从区域看，中部地区投资同比增幅达到11.6%，远高于东部地区6%和西部地区5.8%的同比增幅。

　　同房地产市场一致，土地市场的区域分化特征也更加凸显，二线城市的土地成交面积、出让收入和楼面地价的同比增幅，都超过了一线和三线城市。从成交面积看，2016年上半年全国300个城市成交土地面积36589万平方米，同比上升3%，其中住宅类用地11349万平方米，同比增加0.4%。但一线城市土地成交面积萎缩明显，同比增幅下降29%。二线和三线城市小幅回升，同比增幅分别是5%和2%。从土地出让收入看，二线城市同比增长78%，一线城市同比下降14%，三线城市则同比增长5%。

　　一二线城市“高价地”频出是土地市场的一个重要特征。2016年上半年，二线城市楼面地价同比增幅高达76%，一线城市和三线城市分别是25%和6%。多数城市的楼面地价溢价率大幅提升，一线城市提高了44个百分点，溢价率达到61%。二线城市和三线城市的溢价率依次是49%和17%，分别提高了39个百分点和11个百分点。

　　3.部分热点城市房价加速上涨，房地产市场进一步分化

　　加快“去库存”的同时，部分热点城市的房价过快上涨。从上半年情况看，先是深圳、上海等一线城市房价上涨，再逐次转递到南京、杭州、珠海等热点二线城市。 2016年5月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为11662元/平方米，1—5月累计上涨6.21%。其中，一线城市累计上涨11.05%，二线城市和三线城市分别累计上涨3.97%和3.6%。