地产业重塑进行时：楼市升温加剧 盈利模式面临重建

    8月17日，上海静安区中兴社区地块成交总价高达110.1亿元！楼板价超10万元/平方米！溢价率139%。消息公布后，市场一片哗然。大家都在讨论这块地为什么这么贵，却很少有人关注到地块要求永久持有15％的物业，可能最大程度摊销项目的房地产开发成本，降低盈利风险。

　　在今年的博鳌房地产论坛之后，新城控股高级副总裁欧阳捷在他的个人公众号“欧阳先声”上发表署名文章——《资金泛滥时代，重资产就是最好的资产？！》。欧阳捷认为，如果开发商把开发的物业，不是全部销售，而是持有，那么即便是三四线的商业地产也可以做到12％的投资回报，这在“资产配置荒”的现在，是相当优质的稀缺资源。

　　近日，《每日经济新闻》记者在参加由观点地产新媒体、每日经济新闻联合主办的2016年博鳌房地产论坛时发现，整个房地产行业的商业模式正在悄然重塑，只是这个重塑过程或将极为漫长……

　　过去一两年，多数房企大佬的脸上写满了“转型”焦虑，即使内心害怕被别人归为传统行业，这个行业其实已然如此。

　　所谓传统行业，就是重资产行业。不少房企恨不得全部甩掉厚重的资产包袱，轻装上阵，但年中至今，估值偏低的地产股突然上涨，大蓝筹股如万科被资本围猎。

　　日前，权威统计数据表明全国房地产销售增速创下新高，新增房贷额度占社会贷款比重明显加大，核心城市“新高价地”又不断涌现，房地产投资增速却呈现反向下滑。

　　在博鳌房地产论坛上，中国银行业协会首席经济学家巴曙松说，当前国内居民实际债务杠杆被低估，房贷收入比接近发达国家水准。不少房企高层也坦言，从未像现在这般困惑于罕见的市场不确定性，希望房地产能够回归理性，但当前楼市更像一场博弈，房企也面临囚徒困境。

　　楼市升温加剧“流动性陷阱”？

　　自2014年11月份以来，央行连续宣布多次降息以及降准或定向降准或PLF、MLF等货币政策工具，意在让更多资金流向实体经济，尤其是融资成本偏高的民企。

　　截至目前，市场上的一年期无风险利率已低至1.5%，三年期无风险利率也只有2.7%。央行官网最新数据透露，上海银行间市场针对一年期的同业拆借利率也仅有3.02%，十年期国债收益率也低至2.67%。

　　在市场人士看来，一组关键指标来自凸显货币流动性的货币供应量。央行数据显示，截至7月末，狭义货币（M1）余额44.29万亿元，同比增长25.4%，增速分别比上月末和去年同期高出0.8个和18.8个百分点；广义货币（M2）余额149.16万亿元，同比增长10.2%，增速分别比上月末和去年同期低1.6个和3.1个百分点。

　　7月下旬，央行调查统计司司长盛松成曾公开说，“从M1和M2的货币剪刀差趋势看，中国企业已出现‘流动性陷阱’现象。”7月份M1与M2增速“剪刀差”扩大化似乎成了该言论最好的佐证。

　　近日，央行有关负责人解释说，M1增速持续上升，一是中长期利率降低，企业持有活期存款的机会成本下降；二是房地产等资产市场活跃，交易性货币需求上升，尤其房地产和建筑业公司持有的货币资金增加比较多等。

　　当前，一个不争的事实是房地产又扮演了“吸金大户”的重要角色，像7月新增贷款4636亿元，几乎全部属于住户贷款尤其是个人房贷，但非金融企业贷款减少26亿元。

　　央行前述负责人坦言说，从住户部门贷款看，今年增长确实比较突出，当然主要与不少城市楼市升温有关。从地产机构监测来看，刚公布半年报的世联行表述说，无风险利率持续走低背景下，房产作为刚需消费与投资品能有效抗通胀与保值增值，金融属性越来越强。