成都写字楼市场供过于求 库存较大租金难上涨成常态

　　“5月底以来，几乎每天都被安排与一些大客户谈判。”合景泰富地产总经办副总经理吕海波说，这些大客户基本上都是上市公司或者央企、国企，他们需求体量大，但要求也较高，同时还会极力压价，多数企业要求整栋购买写字楼物业，“营改增”之后，公司自持办公物业比租赁更划算。

　　高力国际成都分公司办公楼服务部董事邱莉玲说：“第二、三季度是写字楼的传统租赁旺季，如果下半年能延续上半年的活跃表现，成都甲级写字楼全年的预期还是较乐观。”

　　买比租更划算催生写字楼快销?

　　“为了保持物业的规范化管理，使物业的未来空间价值最大化，公司在城南正在销售的写字楼基本上只和大客户谈。”吕海波说，这样做前期的销售压力会很大，但随着时间的推移和产品美誉度的提高，以及市场利好政策的推动，最近找上门想要购买大宗物业的客户越来越多。

　　据高力国际发布的成都写字楼市场数据显示，由于上半年落地的优惠政策将租户吸引至高新区特定楼宇，位于高新区内的新兴子市场(大源及金融城)需求较成熟子市场(中央商务区 、东大街及人民南路)强劲。上半年内净吸纳量同比增长187%至81222平方米，其中87%源自2016年前竣工的既有项目。新设办公点及升级搬迁为需求的主要来源，尤以内资公司及信息技术、互联网相关行业为最多。高力国际成都分公司董事总经理蔡孟颐说：“尽管上半年投资市场相对平静，但机构投资者对成都商业地产市场依然关注度较高，估计下半年会有1-2个大宗交易消息落地。”“最近委托我们在成都购买口岸好的整栋优质写字楼的客户络绎不绝。”四川中原地产工商铺经理徐东告诉记者，这些基金公司购买之后不是自己公司办公，而是包装后进行出租，多数公司都看好未来的租赁市场。

　　库存较大租金难上涨是常态

　　“目前成都写字楼市场供过于求，去库存与稳固现有租户已成为业主面临的两大挑战。”知名地产策划人李绍华说，写字楼市场面对持续高企的空置面积，无论销售还是租赁市场都延续着“以价换量”的低价策略，而部分项目推出的非毛坯楼层或定制非毛坯等特色服务以降低租户在前期进驻阶段的高成本，迎合他们“预算低”“控制严”的运营策略。

　　记者在采访中了解到，从青羊区的科技金融产业园项目到高新区的专业特色楼宇培育，再到众创空间、联合办公等形式的专业办公服务运营平台入驻核心商圈写字楼。一系列的成功案例让此类新兴办公需求备受市场关注，同时大量需求也成为写字楼去库存的主因。同时，部分业主为稳固原有租户，随行就市地降低续租租金或为续租客户提供免租期也日益普遍化。

　　据高力国际发布的数据显示，上半年成都甲级写字楼市场平均租金继续下行。截至6月底，写字楼租金半年环比及同比分别下跌6.8%及11.6%至每月每平方米95元。“今年地方政府出台新政调整写字楼租赁税费政策，个人业主持有物业的租赁税大幅调高至30%上下浮动区间。”成都健鹰地产总经理杨健鹰说，这个政策无疑将进一步压缩散售写字楼小业主的租金收益与投资回报，单一业权项目或将从中受益，这也是最近市场上购买写字楼大客户增多的原因之一。