林采宜：中国房地产陷入全面衰退 商品房成交量萎缩

根据统计局住户调查办公室全国农民工监测调查报告统计，虽然近年来外出农民工与他人合租住房比重在上升，合租或独自租房比重达到33.2%，但总体仍以单位提供住宿为主，2012年单位宿舍和工地工棚住宿的人群占比总数达到42.7%，其中单位宿舍占比32.3%，工地工棚居住占比10.4%。此外，务工地自购房比重只有0.6%，且较前几年呈现下降趋势。

其主要原因是因为农民工收入较低，在直辖市平均月收入略超2500元，在县级市和建制镇的月收入只在2000元左右；而近几年城市房价升至高位，农民工对住宅的购买力较低，这也和农民工在务工地购房的比例在这几年下降的情况比较符合。

房地产市场已经步入下行周期

从海外经验来看，当人口结构、城镇化等影响房地产的长周期因素出现拐点后，这些因素将沿着市场需求市场预期市场趋势的路径对房地产周期产生深刻的影响。

2010-2015年是中国人口结构以及城镇化的拐点发生的密集期，劳动力人口、城镇人口及婚龄人口的变化共同促成国内房地产在长周期上出现向下拐点。

根据Wind“土地大全”提供的国内40大城市从2008年1月到2014年7月期间住宅用地的出让统计，我们按目前大型房地产开发商从拿地到首期平均约8个月开盘速度，按8、14、20月的整幅地块推盘周期滚动计算，测算结果表明，从现在直至2016年初国内新宅潜在供应量将始终对房地产价格形成较为明显的抑制。

长达十余年的景气周期促进了中国房地产业的蓬勃发展。

为应对旺盛市场需求、开发成本和政策调控的快速变动，大型房地产开发商前瞻性的土地储备充足，产品开发设计能力与生产效率不断提升，商业模式也从最初的“囤地增值”过渡到“高周转盈利”，市场供给弹性大大增强：

按CRIC的统计，龙头房地产企业如碧桂园[-1.04%]、龙湖地产[-0.93%]和绿地集团等2013年从拿地到开盘的平均速度为8个月，相比2010年缩短了约一倍——在房地产需求趋弱的背景下，房地产供过于求的压力将长期存在，高供应弹性意味着市场需求将得到及时、足额满足，维持“弱平衡”市场格局将成为未来房地产市场的新常态。