全国1-10月房地产调控超400次 业内称楼市接近拐点

　　国家统计局14日发布数据显示，1至10月全国房地产开发投资99325亿元，同比增长9.7%，增速比1至9月回落0.2个百分点，连续第3个月下滑。

　　具体来看，除施工面积涨幅有所提高外，其余多项指标呈现回落态势。1至10月，房地产开发企业房屋施工面积784425万平方米，同比增长4.3%，增速比1至9月提高0.4个百分点。房屋新开工面积168754万平方米，增长16.3%，增速回落0.1个百分点。房屋竣工面积57392万平方米，下降12.5%，降幅扩大1.1个百分点。

　　土地方面，1至10月，房地产开发企业土地购置面积21963万平方米，同比增长15.3%，增速比1至9月回落0.4个百分点；土地成交价款11695亿元，增长20.6%，增速回落2.1个百分点。

　　“土地成交面积同比增速小幅回落，成交均价涨幅连续7个月收窄。”上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，临近年末，考虑到房企资金趋于紧张，购地节奏将有所放缓。同时，由于销售增速持续回落，预计新开工面积同比增速将出现小幅回落态势。

　　从房地产到位资金来看，前10个月房地产开发企业到位资金135636亿元，同比增长7.7%，增速比1至9月回落0.1个百分点。其中，国内贷款19727亿元，下降5.2%；利用外资80亿元，下降35.6%；个人按揭贷款19408亿元，下降0.9%。

　　商品房成交也明显回落。统计局数据显示，前10个月，商品房销售面积133117万平方米，同比增长2.2%，增速比1至9月回落0.7个百分点。商品房销售额115914亿元，增长12.5%，增速回落0.8个百分点。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波表示，房地产调控继续“稳扎稳打”，房地产降温已成市场共识。他认为，国家严控资金流向房地产领域，开发商面临融资难，加快销售回款成为房企共识。在巨大的资金压力下，房企或进一步以价换量，加速销售资金回流。

　　“统计局公布的1至10月房地产数据显示，整体楼市依然处于高位，但‘金九银十’退烧，多项数据涨幅放缓，出现逐渐平稳的趋势。”中原地产首席分析师张大伟认为，按照目前趋势，2018年全年，虽然全国房地产销售额依然将刷新年度历史纪录，但销售面积很可能与2017年基本持平，楼市已接近拐点。

　　“全国1至10月房地产调控超过400次，刷新历史纪录，叠加房地产信贷政策收紧，投资者控制明显。同时，房价持续上涨几年后，购房者追高数量减少，投资者热度降低。”张大伟说。

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房地产投资如期回落 销售持续为负

（一）销售端：增速持续回落。1-10月商品房销售面积同比增长2.2％，增速回落0.7个百分点；商品房累计销售额同比增长12.5％，增速回落0.8个百分点。9月以来商品房单月销售面积已连续2个月出现负增长，这与我们重点区域调研反馈一致，部分城市已经开始出现不同程度的去化率下降和降价情况，行业景气度调整已经开始形成一致预期，叠加去年四季度的高基数，我们认为今年最后两个月的销售增速大概率延续下滑。

此外，各级城市的市场也将延续分化行情。根据我们跟踪的重点39城的成交数据，10月重点城市整体成交同比下滑2.3％，其中，一线成交增速在9月高点基础上大幅回落，同比增长7.45％，增幅较9月下滑约41个百分点；二线、三线增速修复，二线跌幅由前值-15.1％转为当前的-5.2％，而三线跌幅由前值-3.8％转为当前的-1.5％。

（二）土地端：土地市场降温。1-10月土地购置面积同比增加15.3％，增速回落0.4个百分点；土地成交价款累计同比增长20.6％，增幅回落2.1个百分点。10月单月购地面积和土地成交价款的增速延续9月的高位回落态势，与此同时，土地累计成交均价增速也自3月以来持续回落，一二三线土地溢价率均处低位徘徊。

我们认为原因主要在于：

① 限价政策压缩了项目的利润空间，房企出于成本收益考虑；

② 去化压力继续加大，叠加限签等因素，现金回款难度提升，房企拿地趋于理性。

（三）投资端：开工投资双双回落。新开工高位回落，但增速依然保持高位。1-10月房屋新开工面积同比增长16.3％，增速回落0.1个百分点。10月新开工面积单月增速14.7％，连续第3个月下滑，但依然保持较高增速，我们认为主要原因在于：

① 前期较快的新开工对第四季度房企推盘能力已形成一定支撑，新开工需求有所减弱，再加上当前销售承压，房企“以销定产”使得新开工单月增速呈现下滑趋势；

② 对于多数房企而言，整体融资环境仍然较紧，房企仍有动力加快新开工加快推盘以实现销售回款来保证一部分资金需求，使得新开工增速依然保持在较高位置。单月投资增速回落至年内最低。1-10月房地产开发投资同比增长9.7％，增幅继续回落0.2个百分点。我们维持融资尚紧叠加去化压力加大，房地产投资增速的下降在四季度将会兑现的判断。

（四）资金端：到位资金增速回落。1-10月房企到位资金同比增长7.7％，增速回落0.1个百分点。房企销售回款对应的定金及预收款增长明显，个人按揭贷款资金来源增速也逐渐修复。10月全国首套房贷款利率迎来22个月连续上涨，二套房贷利率也实现18个月连续上涨，但涨幅均与上月持平。

近期关于部分重点城市房贷利率调整的新闻不断，但是从我们调研的城市来看，房贷利率调整的现象并不普遍，主要是极个别银行的自主行为，不过部分银行下半年以来放款速度的确有所改善。在当前流动性转向的环境下，我们继续维持8月做出的房贷利率上行空间有限的判断。

（房掌柜整理自经济参考报、金融界网站）