土地市场降温地价涨幅回落 开发商“补仓”意愿趋降

　　10月19日，国家统计局发布的“2018年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况”显示，地价涨幅连续6个月回落，土地市场已开始降温。

　　国家统计局数据显示，1-9月份，房地产开发企业土地购置面积同比增长15.7%，增速比1-8月份提高0.1个百分点;土地成交价款突破1万亿元，增长22.7%，增速回落1个百分点。

　　业内人士认为，多地出现土地溢价率下降、底价成交，甚至土地流拍等现象，均显示土地市场开始降温。克而瑞研究中心发布的数据显示，与以往动辄超过30%的溢价率相比，各地的土拍溢价率开始快速回落：三季度，一线城市土地基本底价成交;二线城市溢价率同比下降了18个百分点，目前平均溢价率为13%;三四线土拍的溢价率的回落则较一二线城市更为明显。

　　易居企业集团首席执行官丁祖昱在“第24届地产金融形势发布会”上表示，三季度以来，全国土地市场已开始转冷，多地出现土地流拍、撤拍现象。上海、郑州、青岛、福州等热点城市已出现多幅地块流拍现象。但由于土地供给加大，整体成交量并未出现下滑。“下半年以来，土地供应开始增加，四季度有望成为全年的供应高峰。土地市场在缓解了供求紧张关系的同时，交易价格增速也开始收窄。”

　　记者调查发现，目前各地流拍的地块主要为远郊地块。以上海为例，目前市场普遍预期上海远郊地价已上涨至“临界点”，因远郊地价预期下降而弃拍的房企不在少数。

　　住房销售市场遇冷也让高价拿地的开发商“套牢”。去年年初，某地产公司以总价50.9亿元、溢价率超过71%拍得松江小昆山三幅宅地后，这一位于上海远郊的区域楼板价创出新高、突破3万元/平方米。今年8月，该地块所建项目推出的500余套房源却几乎无人问津，楼盘首开仅售出十余套。

　　“销售下滑、资金回款不够，无法支撑房企进一步扩张。不少开发商不得不被动放缓拿地节奏。”克而瑞CEO张燕表示，超过三成的百强房企土地储备较2017年末下降，融资环境趋紧对部分规模较小或资金链紧张的企业影响较大。此外，行业前三强企业也开始有意识地放缓拿地节奏，基本叫停了土地“招拍挂”市场上的“囤货”动作，转而展开项目收并购过程。

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　　十一黄金周房地产成交表现不及预期，品牌房企降价促销不断，业主维权事件频发，多地出现土地流拍，人们开始担忧：地产业即将进入“寒冬”吗?

　　信号一：房企下调土地储备量

　　近期房企都非常谨慎，对新拿地项目持观望态度。一方面是由于目前土地价格较高，另一方面，各家房企一致认为，明年地产行业形势不如今年，以如此高的价格去拿地，风险较大。

　　之前激进拿地的房企，已开始战略收缩。近期拿地较多的皆是国企背景或者已经偏保守的房企。专业人士表示：不能说“寒”已经到来，但至少房地产的“春天”已经过去。最近几家大房企，共同的感觉是今后一两年地产市场不会太好，一些企业已经为“过冬”做好准备。很多地产集团已经下调了明年的土地储备量等指标，有些甚至取消了原来的拿地计划。

　　土地储备量的下调，表明今后两年地产市场的供应量将大幅下降。近几年，居民的购房需求已被提前透支，加之楼市调控政策持续收紧，未来地产市场的需求也将有所下降。据了解，今年1-8月，全国土地流拍数量高达890宗，并且下半年以来土地流拍明显增加。

　　土地供应方面，9月住宅类供地环比下降33%，同比下降43%。土地成交方面，9月住宅类土地成交环比下降17%、同比下降26%。

　　信号二：融资规模锐减

　　据数据统计显示，今年9月，40家典型上市房企融资总额为443.11亿元，跌破“黑五月”最低值451.17亿元，环比2018年8月的602.73亿元大幅减少26.48%，再创2018年全年度历史新低。作为房企融资的重要渠道，信托融资规模也出现了大幅下降。

　　近期，房企土地融资项目锐减，反映了开发商新拿地、新开工项目的急剧下降。根据益信托数据显示，2018年9月，房地产信托规模564.76亿，而8月，这一数字为684.17亿，9月集合信托投入房地产资金净减少近120亿元，环比下降17.5%。而这一数据与几个月前的地产信托“一枝独秀”形成鲜明对比。

　　信托业协会数据显示，2018年2季度，信托资金配置到房地产领域的规模为25072.49亿元，比一季度的23710.76亿元增长了1361.73亿元，其占信托资产的比重由10.99%提升到12.32%。上半年，房地产在新增信托资金配置领域中的地位不断提升。

　　信号三：成交量持续下滑

　　据统计数据显示，今年9月，51个典型城市成交量为3476万平方米，环比下降了7%，其中二线城市成交下滑最为显著。

　　10月虽然尚未结束，但从国庆期间的周度数据来看，成交情况也不容乐观，31城环比大降近7成跌至历史低位，同比也下降了27%。

　　其中一线和三四线城市基本保持了和去年同期的成交热度，二线城市因前期需求透支和近期调控的不断加码，成交持续乏力，各城市成交量跌多涨少，已然出现了阶段性的购买力“瓶颈”。

　　信号四：融资门槛提高

　　近段时间，公司地产信托业务风控较为严格，主要在做央企、国企之类的大品牌。今年以来，信托公司对地产业务非常谨慎，一些激进的房地产企业坚决不碰，哪怕这些房企的排名或经营业绩靠前，也不可能碰。

　　今年年中，信托公司提高了风控门槛，年初时，公司还在为房企百强提供融资，年中调整之后，基本上只做房企前50强了。从细分市场来说，对于三四线城市的地产项目，原来有些大型银行还会给全国性大开发商的项目提供贷款，但近期大型银行已经不做三四线城市的项目了。主要原因在于银行担心三四线城市棚改货币化暂停后，项目风险加大。

　　此外，从统计数据可以看出，目前，三四线城市的房价有些回落，有些城市不只是涨幅的回落，房价已经在下跌了。

　　信号五：房企现金流紧张依旧

　　房企的融资利率去年在年化8%—9%之间，上半年基本维持在10%以内，从七、八月份开始，房企前50强在信托的融资成本已经突破10%，排名靠后的企业融资成本甚至可达15%。

　　随着金融机构风控门槛的提高，房企融资渠道不断收紧，很多银行为了提高资金使用效率，上半年就已将贷款额度提前发放。

　　此外，有证券机构测算数据显示，在存续地产债中，2018年到期偿付规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的近3倍。可以预计，下半年，房企的现金流将更为紧张。

　　(房掌柜整理来源自新华网、国家统计局)