中小房企陷危局资金收紧扎堆赴港IPO 拆分物业上市

在金融监管日趋严格的背景下，中小房企的融资变得越来越艰难。以中弘股份为主的中小房企走上了卖身自救的道路，以弘阳地产为代表的另一批中小房企，为解决融资难题，敲响或正准备敲响港交所大门，对接资本市场，还有那些已经走在安全红线外的房企，债务违约频现，项目股权转让激增。这背后是房地产调控进入深水区，在“五限”基础上，作为房企命脉，融资渠道和监管被全面戴上“紧箍咒”。

　　另一方面，随着房地产市场规模化竞争升级，行业集中度进一步提升，也促使很多房企寻求新的融资路径，以缓解资金压力。

　　据证监会官网最新公布的《发行监管部首次公开发现股票审核工作流程及申请企业情况》显示，截至2018年7月12日，申请在A股上市的房地产业类企业仍处于排队待审状态。从排位上看，大连万达商业地产、广州富力地产、金辉集团、首创置业分列83、84、85和88位。相较于审批严格的A股市场，多数房企纷纷开始转战港股市场。

　　自去年至今，三盛控股（02183.hk）、福晟国际（00627.hk）、正荣地产（06158.hk）等房企相继完成了在港上市，这也让很多中小型房企看到了登陆资本市场的希望。7月12日，来自南京的本土房企弘阳地产（01996.hk）在港交所敲锣宣布正式上市，而在它背后还有大发地产、美的置业、宝能地产等房企，正在筹划着赴港上市。据统计，2018年上半年，在港交所递交招股书的房企至少有5家。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟表示，国内市场除了上市平台之外，其它融资渠道都在持续收紧，境外市场的上市平台和渠道相对来说还有空间。因此，在未来整体融资环境趋紧的情况下，很多房企都会考虑这种策略，所以才会出现扎堆赴港上市的情况。

　　此外，房企融资的急迫性也体现在公司财务数据中。根据弘阳地产招股书显示，2015年-2017年资产负债率分别为119.4%、136%、137.5%，近三年借款总额分别为56.64亿元、76.91亿元和116.3亿元。截至2017年底，弘阳地产一年内到期的贷款占未偿还债务总额的39.9%，两年内到期的贷款则占到未偿还债务总额的六成；另一家排队上市的美的置业，2015年-2017年资产负债率分别达到95.94%、94.65%、89.23%，与此对应的净负债率分别为622%、625%、118.9%，据其招股书显示，截至2018年3月31日，美的置业拥有157.07亿元现金，负债总额为1089亿；大发地产2015年-2017年的净资产负债率分别为196.5%、150%和269.8%，报告期内，大发地产的银行贷款及其他借贷为59.87亿元，未偿还银行贷款为39.75亿元，未偿还信托融资及其他融资约为20亿元。

　　“在未来两三年，A股市场对房企开闸的可能性很低，这也迫使一些房企转而寻求境外资本市场。”新城控股高级副总裁欧阳捷同时指出，境外资本市场以机构投资者为主，对表现优秀、长期可持续发展企业的融资会给予认可和支持，对业绩表现一般、专业能力不足、发展前景不明朗的企业，即便是在港股市场，也未必能够获得资本市场的青睐或支持。

　　除了地产主业板块，还有不少房企分拆旗下物业板块谋求上市。

　　自2014年房企花样年控股（01777.HK）分拆旗下物业管理公司彩生活（01778.HK）赴港上市后，以物业管理为主的房地产服务商登陆资本市场逐渐成为主流。在此热潮引领下，大型房企纷纷分拆和重组旗下相关业务，角逐资本市场。尤其是今年，已经有雅居乐集团（03383.HK）旗下的雅生活服务（03319.HK）和碧桂园（02007.HK）旗下的碧桂园服务（06098.HK）两家公司登陆港股，此外还有佳兆业和新城控股旗下物业也计划上市。截至目前，共7家物业企业登录香港主板市场，1家在A股上市，62家挂牌新三板。

　　对此，一家物业公司负责人表示，目前房企市盈率与市净率均不高，而旗下分拆上市的物管公司明显享有更高的市盈率与市净率，具有估值优势。主要因为一方面物业管理公司具有轻资产和逆周期的属性。另一方面，物业管理公司的现金流也相对更加稳定。

　　“物业通过资本加持、技术助力，将为企业发展赋能加速。通过登陆资本市场获得资金支持并加快兼并收购，同时搭建平台、加强信息化建设，以增值服务助力企业高速增长，以商业模式升级及规模化运营提升企业市场竞争力。”上述负责人说。

欧阳捷认为，物业的分拆上市对房企的业绩影响不会太大，毕竟物业收入在整个房企营业收入中占比很小。在业务剥离之后，更有利于房企专心做好自己的开发业务。他预计，未来会有更多的房企会进行分拆物业上市。

（房掌柜整理自新华网、新京报）