房地产市场进入下半场 身处其中的你是否准备好了？

编者按：

每年的7月份和1月份，都是媒体最忙的时间，半年报和全年市场报告陆续出炉，从半年的政策梳理到土地、房价、市场交易以及相关证件的办理等，各种图表和分析满天飞，试图以理性分析的方式来纪念刚刚过去的半年或一年，并为市场的形势下一个或乐观或悲观的结论。

然而，数据和分析并无法真实体现半年来作为行业人士与购房者的心路历程，这次的总结，我们依然不想用理性的视角来总结半年的历程，而是用一些小道消息和许多从业人士的心路历程，来试图讲述一个发生在经济大转型的时代故事。

为了让这篇文章更像是一个故事，我们以第一人称的方式来表述。

故事一：今年，你跳槽了吗？

这半年来，我身边的不少人都转行了。

媒体编辑小Q是一名从业六七年的老编辑，文笔很好，对行业尤其是新房市场的了解非常专业，各种电台和自媒体上，经常由Q老师的节目和观点。

从去年10月份开始，媒体中再也没了他的声音。今年年初，在一次开发商的活动上见到他，小Q已经是一家策划公司的策划。他告诉我，媒体工资太低，家里生活成本越来越高，没法过了，只能是跳槽当策划了，虽然每天很累，日子更苦逼，但好在工资比以前高很多。

而在地产策划圈内，各大房企缺人现象非常严重，一名稍微有点经验的策划，应聘新公司岗位，工资动辄8000起，还有五险一金和年终奖金等，开出的条件让许多有点策划才能的小编们无不动心。

但事实是，跳槽转行的策划依然是苦逼的角色：每天加班到深夜都是常事，甚至强销期连续三四天吃住都在公司也是常事。

一位策划曾跟我说，现在连老妈的饭局都排不上，忙的时候一天只睡三四个小时。

从小编到策划，可谓是才出狼窝，又如虎穴。

一线房企高周转下的房企员工们，每个人都成了一台高速运转的机器，无法停止，又无法逃脱！

故事还没完，这还是只媒体行业的变化，而许多从事分销和电商的从业人员，早已真正逃离了这个行业。

一个曾经的同事，最早从事策划工作，后来在2015年—2017年上半年分销盛行的时期，他和同伴一度自己拉起队伍干起了分销，短短几个月时间，房子又买了一套，车了换了新车。

从2017年下半年开始，风水轮流转，之前所赚的钱又在半年内全部花完。可谓是一夜回到解放前。

无奈，只能选择了转行。

如今，他已经淹没在保险行业的大潮中，每天遭受着各种白眼与冷遇，没办法，生活还要继续！

故事二：我的房子低价卖，你考虑吗？

老W是石家庄最资深的房虫之一，在多年的炒房中，老W从未失手，只要手里有资金，买一套就赚一笔，稳赚不赔成了他这几年的基本规律。

但从2017年开始，他手里新买下的两套房子，却面临无法出手的巨大问题。

两套房子中，一套是2016年7月份购买，属于老小区的二手房，另一套是大品牌的新项目，购买时价格还算合理。

本想在顶点的时候出手，可多年来稳赚不赔的习惯让他错失了一次次的机会。

“石家庄的楼市从来都是三年一轮回的，现在甚至一年一轮回。”老W回忆，正是抱着这想法，他眼见二手房价一天一个价的向下跌仍然不慌。

可是今年，老W突然发现，越来越看不懂现在的行情了。

二手房价虽然从2月份开始止跌上涨，但其上涨后的价格仍然无法与购买时的价格持平，如果出售，那套二手房铁定是亏的；而在一手房方面，价格也是上涨的，但一旦一手房变成了二手房，有价无市的态势突然显现，他正遭遇炒房以来最大的观望潮。

于是，在慌得一比情况下，老W选择了在各种群里发布低价卖房信息。

“市中心精装修房，特价销售，有意者详聊。”刚开始在许多分销群里，老W和许多人一样，以期通过这种方式吸引大家的注意，但从6月份开始，随着大量的分销群解散，老W又发起愁来：到底怎样，才能让我把房子卖掉呀？

实际上，老W的遭遇既是许多炒房客的转折，也是在“房住不炒”背景下调控升级后的实际反映，同时，对于许多炒房者来说，今年的调控力度之大、范围之广、决心之大，影响之深远，远非亏本这么简单。

故事三：你说的地块靠谱吗？我算算账吧！

从2017年开始，石家庄房地产行业，兴起了一个新的岗位：前期投资拓展岗，意思是在全市乃至全省范围内寻找可以收购或者合作的土地，以供房企拿地开发。

同时，还增加了一个新的名词：勾缝。意思是只要有土地信息或资源的人，跟开发商的前期一起合作拿下土地，以赚取高额的居间费用。

当大批的一线房企涌入石家庄，通过招拍挂和二级市场合作或收购方式拿地，这两个岗位突然火爆起来，行业内到处盛传某人为某房企居间拿地，一夜之间暴富的传奇故事。

然而，一夜暴富的传奇只是少部分人的游戏，尤其在石家庄，二级土地市场的水之深，完全无法用数据形容。以至于这个市场在许多前期的嘴里是：十块土地有九块不靠谱。

因此，一旦有土地信息告知投拓人员，他们的第一句话不是地块如何，而是：这地块靠谱吗？具体什么情况？我算算账吧！等等。

一位一线房企的资深人士告诉我：在他们公司，石家庄的土地市场可能是全国最乱的城市之一。一级市场招拍挂土地成本太高，限价太低，造成面粉与面包的倒挂，尤其去年的几块高价地，让几个一线房企相当尴尬。因此，今年的土地市场才会较为冷清。

的确，从我们汇总的上半年土地市场情况来看，不仅鲜有多家房企竞争的现象，甚至还有7宗土地出现了流拍。房企拿地积极性明显下降。

这，既是土地市场的现实，也是房地产市场出现的新动向，预计下半年这一情况仍不会得到改善。

而在二级市场上，随着一线房企暂缓拿地，本土房企对外合作或转让的预期也随之下降，即便如此，两者之间的心理博弈仍在继续，预计明年上半年“窗口期”会打开。

故事四：割韭菜与去杠杆的纠结（本故事纯属虚构，如有雷同，纯属巧合）

2018年，必定是中国经济结构及各种利益深度调配的一年，这在年初的两会后就能显见。

而对房地产行业来说，房地产税的出台时间表出炉和国税地税合并，以及中央指定的全面去杠杆的战略布局，已经从顶层设计上，决定了未来中国房地产行业的走向。

然而，如果不触碰土地财政的根本，在巨额的地方债务下，地方政府的卖地冲动，在深度调整的背景下，尤其显得紧迫。

7月13日，财政部发布2018年上半年财政收支情况，数据显示，上半年，国有土地使用权出让收入26941亿元，同比增长43%。这意味着，在全国楼市调控持续升级的高压下，依然未挡住地方政府卖地的热情。

而随着从去年开始的城市“人才大战”，西安、杭州、上海、武汉等20说个一线及准一线城市乃至二线城市迎来了新一轮的抢房潮，这一数据尤以西安为最，据统计，截止到7月中旬，自2017年3月西安实施户籍新政以来，落户人口已超过75万。这已经是这座城市去年一年落户人口的十几倍。

但随之而来的楼市乱象正式开启，房价大涨、市场供不应求，摇号摇出腐败及暗箱操作等一系列问题，甚至在深圳还出现了“5000万蹲”的怪异现象。为了抢到房子，许多人使劲浑身解数，用尽各种关系，只为在一二手房价倒挂的情况下分得最后一杯炒房的果实。

在许多资深人士看来，所谓的城市人才大战，可能是地方城市的最后一轮“割韭菜”行动，而在这场决定未来家庭阶层的大战中，每个人呈现出的疯狂与无奈，恰似一幕楼市众生相，人性的弱点与盲目完全暴露。

或许，在若干年后，当我们重新回顾这一段历史的时候，其中的荒诞与怪异，可能比一场科幻片还精彩。

当然，后续故事的结尾大家已经看到了一部分，除了留下的一地鸡毛和荒诞的故事外，未来到底还能留下什么？只能交给时间来定夺！

一段故事讲完，但结尾如何？尤其楼市的下半场如何进行？我们试着来大胆做几个预测：

预测一：“割韭菜”行动继续，房企和炒房者的日子将更加难过

随着中国经济的全面去杠杆行动持续深入，房企的日子将更加难过。融资成本继续高企，高周转下的房企销售面对近似一刀切的调控升级，与各方的博弈将继续加剧。

而近期部分城市传出的“要求现房销售”的严格规定，对于依靠高周转的房企来说，无疑是一件雪上加霜的致命一击。

同样的，炒房者也面临被套牢的危险，尤其面对不动产登记全国联网的技术成熟和房地产税的加速推进，留给炒房者抽身的时间已经不多。

预测二：土地财政正走向终结  地方财政新时代即将来临

实际上，从1993年国家取消福利分房以来，每一次的楼市调控后，都会迎来一次新的涨价潮，以至于在许多人的眼中，中国房地产市场没有降价，只有涨得多少。

而究其原因，造成这一现象多年未除的根本原因，就在于地方对土地财政的严重依赖，如果土地财政这一局面无法改变，房地产市场的旧有格局永远不会被打破。

因此，如何从顶层设计与长效机制上，破除土地财政，是中央与地方政府深入博弈与结构调整的重中之重。

如今，随着国税地税合并大幕的拉开，未来财政结构将发生根本变化，根据经济学家的普遍看法，我们可以看到，要从根本上解决土地财政难题，需要改变目前单纯依靠土地出让金和房地产交易环节税收作为主要收入的地方财政现状。对此，有业内人士认为，此次国税地税机构合并将有助于健全地方税体系，可能为下一步房产税、个税等直接税的改革铺路。

预测三：房住不炒将成为现实

这一点毋庸置疑，自“房住不炒”的基调发布后，一切的楼市调控，都是按照这一原则进行的。

实际上，在后续提到的“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。”更是为这一基调做了顶层的配套制度建设。

于是，在今年上半年，才有了如深圳6月5日发布的新的住房改革制度中提到的“计划到 2035 年新增 170 万套住房，其中保障房比例要占到 60%。”也才有了如河北省的住房制度改革方案中提到的“建立共有产权住房和发展住房租赁市场试点”的思路。

当然，这还只是建立房住不炒制度的第一步，未来如何从长效机制上建立平稳、健康、持续的房地产市场新局面，则还有大量的工作要做，对此，我们充满信心！