北京楼市政策“风云变幻” 房地产十年之路跌宕起伏

　　编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。岁月如刀,浮生若梦，十年，北京有值得诉说的故事、还有许多值得想起的人和事，楼市亦然。

　　房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：北京楼市十年》系列文章，呈现北京楼市白银时代的全景图。

　　中国的房地产调控政策历来都是风起云涌,尤其是北京。有的人坚定北京楼市会跌,然后一路向北看着北京房价飙涨到令人“谈之色变”的地步;有的人却后悔错过了买房最佳时机，羡慕着早早买房的人过上了美滋滋的生活。

　　进入2018年，在经济刺激政策的提振下，前所未有的“317”新政及一系列组合拳之后，北京楼市也进入了稳中求降期。

　　下面，房掌柜就为大家来盘点一下2008年-2018年北京楼市所经历的“风云变幻”。

　　2008年楼市新政让成交有所回暖

　　进入2008年，楼市悄然发出的新信号，使得曾经一路高歌猛进的房价涨幅开始趋缓进而回落，而“价滞量缩”成为当前楼市的“标准样式”，中国的房地产市场开始进入高位调整期。

　　四部委联手打出“金融+财税”的政策“组合拳”，在连续5次降息之后对一年期商贷利率调整到7.47%-5.31%。

　　同年10月12日国家出台政策税费下调，最低首付下调为20%，首套贷款利率打七折，政策一片利好。2008年10月22日，为缓解房市场交易萎靡的状况，财政部、国家税务总局出台相关政策，包括下调契税税率、免征收印花税、免征收土地增值税，降低住房交易税费，交易有所回暖。

　　易居研究院统计数据显示，2008年北京新房成交均价为12877元/平方米，成交面积为907.04万平方米，相较于2007年的1918.38万平方米，下滑近52.72%。

　　2008年10月，中央出台《关于个人住房转让营业税政策的通知》等措施，规定个人住房转让营业税“五改二”，首套房和二套房最低首付款比例下调至20%。随着信贷、税收等多重政策叠加，房地产市场迅速转向，当年销售面积突破9亿平方米，同比增幅超过50%;销售额高达4.4万亿元，同比增长83%。

　　伴随着全球金融危机的蔓延，中国的经济增长步伐开始放缓。种种迹象表明，“房价只涨不跌”的神话开始终结，处于艰难盘整期的房地产市场开始理性回归。而一些城市在观望状态下挤压出了楼市泡沫，理性购房需求开始平稳释放。

　　2009年房地产市场进入“疯狂”阶段

　　2009年5月，为进一步促进楼市回暖，国务院发布《调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，房地产开发生项目的最低资本金比例为30%，自2004年以来首次下调，紧缩的房地产开发信贷政策开始“松绑”。

　　同年10月24日随着“国四条”的颁布，增加普通住宅有效供给，支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资，加大差别化信贷执行加强市场监管，大规模推进保障房建设。

　　在房地产企业资金状况大为好转的2009年，银行和信托公司掀起了新一轮授信狂潮。在4万亿的财政刺激和10万亿的货币刺激下，中国的房地产价格创出历史新高，无论是一线城市还是二线城市，甚至包括县一级的地方都创了历史新高。自此楼市出现“疯狂”上涨的状态。

　　从房价来看，2009年北京新房成交均价为14341元/平方米，2010年则达到20340元/平方米，而2009年全国平均房价仅为4681元/平方米，2010年全国房价也仅仅是5032元/平方米。从成交面积来看，2009年北京新房成交面积2038.04万平方米，2010年则是1195.65万平方米。

　　2010年-2011年北京楼市迎来“限购限贷、连续加息”

　　国家为防止房价过快上涨，2010年“限购”从北京开启，并登陆全国各大中城市。

　　2010-2011年间，北京地区成交量及房价出现增势，便有新的限购令出台，成交量均在限购后得以抑制。但在限购令颁布的第一年，成交量有所回落。国家下决心抑制房价过快上涨，加强住宅保障建设，在限购、限贷政策日益加码。

　　随着2010年初房地产调控达到空前的力度，全国限购大幕的开启。2010年，北京调控政策主要围绕“京十二条”展开。1月10日，二套房首付比例调整为不低于40%，取消利率优惠。实施细则其中重点：同一家庭限购一套新房二套认房不认贷。在进入2011年之后限购继续升级抑制房价增长过快出台了“新国八条”。

　　自2010年5月开始，北京的房价出现下滑趋势，数据显示，当月新房成交面积为49.27万平方米，环比下降67.19%;新房成交均价为18528元/平方米，环比下降17.65%。

　　4月15日，首套房(90㎡以上最低首付30%);二套房首付比调整为不低于50%，利率为基准利率的1.1倍。同月30日，北京正式启动限购政策。

　　北京调控政策主要围绕“京八条”展开。实施细则其中提出了外地满五年限购一套，北京户籍只能拥有两套，严格执行住房限售政策，补缴的个人所得税不予认可，并且开展市场专项整治。

　　2012-2014年坚持执行限购、限贷政策控制房价

　　这段期间，在利好政策下，形成了价与量并驾齐驱的态势。住房商业贷款、公积金贷款利率的连续下调，降至历史最低位。税制变化等一系列利好政策，政府重启救市模式，释放刚需和改善利好讯号。

　　2013年2月20日在楼市政策方面，大的调控格局不变，局部微调的态势。国家层面，政策主要围绕抑制投资性需求，促进房价合理回归，增加普通商品房供应为主。本年度，北京在调控大格局下，最主要的政策以年初调整普通房认定标准为主，同时出台“新京十九条”。

　　政策首次将二手房纳入调控，按个人转让住房所得的20%征收所得税，满五唯一免征个税。同时还出台了禁止京籍单身人士购买二套房。

　　一直到2012年6月央行降息，加快了购房需求入市，促使楼市出现短时间的回暖数据显示，2012年北京新房成交均价为20534元/平方米，2013年则涨到了23502元/平方米。在房价上涨的同时，成交面积则由2012年的1310.16万平方米减少到了2013年的1192.73万平方米。

　　2015-2016年贷款连续降息

　　2016年9月30日，政府提出“认房不认贷”，首套普宅与非普宅首付比由30%分别提至35%、40%;二套非普宅首付比由50%提至70%。

　　2015年去库存为楼市主旋律，“330”、“930”、“222”等信贷宽松政策接踵而至，减轻了购房者的资金压力也刺激了潜在购房者的需求加速释放。

　　2015年北京新房成交均价为27725元/平方米，成交面积为1097.75万平方米。

　　自2015年10月24日起，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%;其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整;个人住房公积金贷款利率保持不变。

　　易居研究院数据显示，2016年1月份，北京新房成交均价为29613元/平方米，到2017年4月已经上涨到了43254元/平方米，在不到一年半的时间里，北京房价上涨了46.06%。

　　2017年至今坚持“房住不炒”

　　数据显示，2017年5月，北京新房成交均价为41429元/平方米，直到2017年12月，房价达到峰值，为53215元/平方米，随后，房价出现下降态势，2018年一季度，北京新房成交均价为45344元/平方米。

　　国家统计局5月16日发布的数据显示，4月份，北京新房销售价格同比下降0.7%，环比上涨0.2%。

　　截止到2018年3月17日，以北京2017年“317政策”为代表的楼市调控已经持续整整一周年。期内，调控政策从北京向全国蔓延，从一二线到三四线，从需求端走向供给侧，从短期走向长效。一线城市进入“冬眠”状态，二线城市也出现明显降温，房价结束了前期过快上涨的态势。

　　10年3次周期性调控。目前政策向供给端发力，从以往的需求端调控逐渐向增加保障类土地供应，促进市场长期稳定。

　　“房子是用来住的，不是用来炒的”勒住了正撒欢上涨的房价！这句话给楼市今后发展定下基调，它一语道破了房子应有的属性：是住而不是炒！