房地产高压调控下 银行何以热情“拥抱”住房租赁市场

　　房地产高压调控下，银行纷纷收紧开发贷款钱袋子，甚至对个人购房按揭大幅提高门槛。与此形成鲜明对比的是，银行开始拥抱住房租赁市场。

　　武汉市住房保障和房屋管理局透露，目前在汉银行机构已经投放各类住房租赁贷款3亿元，为处于发展“风口”的租赁市场注入了“推进剂”。

　　缺钱，困扰长租公寓

　　“这是一个很花钱的行业。”3月29日，武汉吉家江寓创始人兼CEO田德鑫对湖北日报全媒记者说。

　　吉家江寓和市场上大多数长租公寓运营模式一样，从一个个私人业主手上租下住宅，再进行高度标准化的装修，然后一间间租给年轻的租客们。从2016年底创业到现在，短短一年多时间，吉家江寓成为了湖北省最大的长租公寓运营商，管理着1.47万间出租公寓。

　　向业主支付租金，再花钱装修改造，加上管理成本，长租公寓利润率也就10%至15%。这决定了长租公寓是一个“前期投入大，回收周期长”的行业。

　　虽然在起步时就拿到了1亿元投资，但现在困扰田德鑫最大的问题还是资金。眼下，他主要精力放在寻求各种融资方面。

　　他表示，长租公寓资金痛点主要来自两方面：一是自我造血难以支持持续扩张，租赁市场是一片广阔的“蓝海”，市场占有率最高的品牌也不超过2%份额，要想巩固扩大行业影响力，就必须不断投资进行扩张;二是市场主体以小微企业为主，60%的企业拥有公寓1000间以下，经营规模小而且成立时间较短，难以获得传统银行信贷的青睐。

　　龙湖地产旗下的武汉冠寓财务总监祝伟也表示，很多长租公寓运营公司本质上就是“二房东”，属于轻资产模式，没有抵押物，传统模式下难以融资。

　　而且，市场上还有一些公寓企业，采取自己开发或购置持有的模式，投资回报期长达20年至30年，对资金有着更强烈的渴望。

　　银行，看好住房租赁

　　随着国家政策的大力支持，以及潜在风险的有效化解，银行逐渐看好住房租赁行业。此外，该行业也有着自身独有的优势，那就是长时间稳定可靠的租金收入。

　　建设银行湖北省分行与武汉市住房保障和房屋管理局合作推出了武汉市住房租赁交易平台，做到了在线核验房源、在线租赁备案、在线合同备案。在平台的支撑下，建行推出了系列针对住房租赁企业的贷款产品，包括住房租赁购买贷款、住房租赁抵押贷款、住房租赁应收账款质押贷款、住房租赁经营贷款等，为企业自建租赁住房、购买租赁房源、支付房东租金、改造装修、日常运营等各个环节的资金需求提供资金支持。

　　建行湖北省分行副行长杨军介绍说，致力于培育长租公寓运营企业，建行在武汉已为40多家租赁企业提供综合金融服务方案。吉家江寓不久前就获得了建行3000万元的贷款支持，成为我省第一家获得大额银行贷款的长租公寓运营企业。

　　针对该行业中的小微企业，建行还推出了纯信用的小微企业租赁经营贷款，为住房装修改造、家具家电购置、日常经营提供资金支持，可以线上申请、随借随还。通过这一产品，武汉锋芒橙果公寓去年获得200万元贷款授信。

　　市场中还有部分企业采取的是重资产模式，自建或者收购住房进行租赁经营。对此，工商银行、交通银行等银行也在汉推出了“购置租赁住房+运营”“建设租赁住房+运营”等信贷产品，最长年限20年，很好地匹配了租赁企业的投资经营过程。

　　缓解痛点，“租购并举”加速落地

　　常见模式下，住房租赁运营企业一头连着个人房东，一头连着租客。个人房东希望一次性拿到一个季度或者更长时间的租金，租客则往往希望房租一月一付。面对这样的需求，银行业开动脑筋，作出了回应。

　　一些长租公寓与百度钱包、京东白条等互联网金融平台合作，为租客提供租金分期服务。据了解，这样的平台年利率高达12%左右，市场普遍难以承受。

　　建设银行基于住房租赁平台推出按居贷，租客可以申请贷款一次性支付长时间房租，期限最长10年，额度最高100万元，利率比同期个人住房按揭贷款优惠。

　　个人房东也可以找银行贷款。民生银行武汉分行网络金融部总经理解云峰介绍说，该行针对个人房东推出有业主贷，业主以租金收入作为还款来源，申请个人贷款。

　　银行还在积极介入资产证券化、发债等金融创新业务，为住房租赁市场供血。一大型银行投行部人士介绍，长租公寓拥有稳定且较高的出租率和租金利润，可将租金收益权作为可融资资产，进行资产证券化融资。国内魔方公寓、新派公寓等企业均已通过此种方式获得融资，武汉吉家江寓预计今年5月有望通过发行债券获得亿元以上的融资。

　　发展住房租赁市场，已成为我国一项长期政策。华中师范大学房地产发展研究中心研究员陈立中表示，房地产市场开始进入后开发时代，租赁业务对于企业来说是一场“长跑”，金融机构的积极介入，能有效解决行业发展的痛点，加速“租购并举”政策落地。