房企2018年业绩目标大战已开启 土地储备竞争成关键

　　对于房企而言，三月既是过去一年的总结期，也是公布新一年度目标的关键节点。截至目前，已有40余家房企公布了2017年度业绩及2018年度销售计划。

　　根据中信建投数据，碧桂园、恒 大、万科2018年的业绩展望分别达到7000亿元、6200亿元和5500亿元。不过，后面的追兵也不弱。以融创中国为例，其2017年销售冲破3000亿元大关，同比增速达140%。同样，千亿水平线上的争夺也同样激烈。

　　《每日经济新闻》记者注意到，不少业内受访人都表达了相似的观点：房企年度目标不仅是口号，更大程度上可以体现一家企业对行业发展、自身策略的判断，能侧面体现整个行业当年的发展局面。2018年战火已燃，房企竞速之间又将展示出怎样的行业新态势?

　　“高寡占型”市场将临

　　“龙头房企逆市上行、快速增长;中小型房企依然举步维艰，成长空间及市场份额进一步被挤压;500强企业中销售份额小且呈现负增长的企业也不在少数。”据第三方市场机构最新发布的《房地产500强测评报告》(下称报告)对行业格局作出如是判断。

　　来自亿翰的数据显示，2017年TOP10房企门槛已经达到1521亿元，TOP20房企门槛值已接近1000亿元;TOP50房企的集中度已接近50%。自2016年以来，房企行业集中度明显提速，预计只需要两三年时间，中国房地产的洗牌门槛就会定在销售额500亿~1000亿元。因而目前相对在后序列的企业，都吹响了2018冲击“千亿”的号角。

　　对于2018年的房企格局，克而瑞给出了预测：2018年千亿阵营将由17家扩大到30家。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷则向《每日经济新闻》记者提供了一个保守估计的数据：2020年TOP4强房企销售额均将超过万亿元，TOP1可能接近3万亿元，合计约6万亿元;第5~10名房企销售额为3500亿元~8000亿元，合计销售额约3万亿元。按此匡算，TOP20房企合计销售额将达到11.5万亿元，市场占有率将超过80%，平均增速39%。即使退一步讲，TOP20房企占据70%的市场份额也似乎没有太大悬念。

　　目前的房地产局面，似乎一切生死都有关规模。“如果不能在‘高寡占型’市场来临之前抢占更多的市场份额，即便是大房企也会落伍。不进则没!”欧阳捷坦言。

　　按照日本著名产业组织专家植草益的“市场结构划分理论”，当行业前8强占据70%以上的市场份额，即可进入“高寡占型”市场。而中国房地产行业已行之将近。

　　“所以房企制定的目标并非为博眼球。当市场成交已呈现被龙头房企集中的趋势，房企制定的目标就不单决定了2018年的发展规模，更是决定了未来长远发展。”安居客首席房地产分析师张波告诉《每日经济新闻》记者。

　　正如欧阳捷所言，“有规模才有江湖地位、有江湖地位才有话语权。”

　　土储竞争成房企命门

　　值得一提的是，虽然企业多以销量排位，但当下的市场格局所谈论的“规模”，其实已不仅是业绩量这么简单，实力与能力无一不求。而能否具备持续高增长的实力，关键在“粮仓”(土储)。

　　一个有趣的细节是，TOP30房企中，不少企业近年的土地储备金额增速远高于销售业绩增长速度。以新城控股为例，2016年以来新增土地储备(规划可建面积)均高于销售面积，两者比例达到2.5:1。

　　“这恰恰印证了‘兵马未动、粮草先行’的战术。”欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，TOP30房企的销售门槛都会在千亿元以上，它们想要保持队形、继续扩张，势必需要更多的可开发土地。

　　数据显示，截至2017年上半年，恒 大、碧桂园的土地储备均已超2亿平方米，万科、融创中国的土地储备也均过亿平方米。按2017年房企平均销售均价来计算，四家房企的货值均超万亿元金额。而按2017年各房企销售增速计算，亿翰估测2019年~2020年会有更多房企实现万亿元货值，个别企业可能在2018年就剑指万亿。

　　但问题是，资源有天花板，未来的土地空间将受限。

　　而且按照行业惯例，100万平方米的可建面积中约有20%本就是不可销售，比如公建用房、人防车库等。因此房企要保持业绩增长，就必须拿到比销售面积更多的土地储备，才可能获取未来更高的增长。

　　TOP20房企去年底结转总货值3.5万亿元，按照标杆企业平均年去化率50%匡算，今年需要补充5.5万亿元货值才能保证年度销售增长51%。

　　“虽然新城控股2017年的销售业绩增速达到96%，增长速度和意愿都还是很强，但在限制性发展新周期下，企业也或面临未来增速随大势逐年下降的情况。”欧阳捷直言，不仅是新城控股，TOP20房企的增长意愿都很强烈，但增长速度同样也会放缓。

　　克而瑞研究也指出，规模对房企来讲始终是核心，但从碧桂园不设销售目标这点来看，战略层面有摆脱原来大幅冲规模的迹象。净负债率的上升、近期融资环境恶化、借长期债的难度加大等隐忧，都是企业的顾虑。