【掌柜日报】擅自工改居工改商 土地使用权或被无偿回收

　　随着商住地越来越供不应求，东莞的开发商们开始把目光投向连片城市更新、工改项目上面了，以希望“曲线救国”。

　　不过所谓“魔高一丈，道高一尺”，日前，市规划局出台了《东莞市工业保护线管理办法(征求意见稿)》，强调产业园区、“三旧改造”专项规划等五类工业用地将被纳入工业保护线范围内，严禁“工改商”、“工改居”。同时，针对擅自改变工业用地的情况，轻则将责令限期整改，追究企业责任;重则将解除出让合同，无偿收回相应的工业用地。

　　五类工业用地被纳入工业保护线

　　所谓工业保护线，指的是红线指引，在全市范围内，将各个镇街的产业用地纳入红线保护范围内，以此保障东莞实体经济的发展，同时也是为东莞的城市更新工作指引方向。据了解，东莞将划定不小于365平方公里的工业保护线，占全市规划建设用地比例不低于30%。

　　那么什么样的工业用地将是重点“保护对象”呢?近日出台的《管理办法》提出，根据“总量控制、集中连片、保大放小、分类定策”的原则，基础较好、集中连片的产业园区将首要纳入保护线范围内，此外，市、镇的重大项目、倍增企业骨干企业等能对产业经济起到推动作用的工业用地、位于“三旧”改造专项规划产业保障区内的工业用地、其它需要划定的工业用地则也成为了“重点对象”。

　　根据规定，工业保护线内以制造业用地为主，除因公共服务设施、市政和交通基础设施、绿地、广场、租赁型人才住房和保障性住房等公共利益需要外，严格限制线内工业用地调整为其他用途，尤其是不得调整为居住、商业等经营性用途。

　　鼓励“工改工”提升园区颜值

　　工业保护线的划定并不是一成不变，无法更改的。《管理办法》指出，如有重大项目调整需要、或以产业功能为主导的高品质连片城市更新地区，还有在居住、商业等用房供应紧张的情况下，相关部门可以申请对工业保护线进行局部调整。

　　据了解，各镇街可允许适量布局新型产业用地。所谓新型产业指的是含新型产业用地+商业用地的混合用地。但是除了市区、松山湖高新区、滨海新区不受限制以外，其它的新型产业用地的规模总量不可以超过辖区内工业保护线总规模的10%。

　　市工业保护线的划定对东莞的产业发展有着重要意义。一方面，工业保护线的划定可以打击部分开发商“圈地”的行为。另一方面，该措施还旨在鼓励“工改工”，发展产业，提升东莞的产业颜值，契合城市品质升级的发展。

　　《管理办法》规定，鼓励在工业保护线内推进连片“工改工”，建设配套完善的先进园区。同时，允许这类工业地块建设生活配套设施，将经过整体核算，与工业用房同步设计、同步报批、同步建设、同步验收。“各单位在日常考核、管理过程中若发现企业有违反相关法律文书约定或政策规定事项行为的，应依法追究企业相应责任。”《管理办法》对于如何落实工业保护线也有相应的举措。

　　《管理办法》指出，对工业用地擅自改变用途的，将责令限期改正，恢复工业用途。但若违法情节严重，在规定时限内未完成整改的，出让人可按照约定解除出让合同，无偿收回工业用地使用权。

　　目前该《东莞市工业保护线管理办法(征求意见稿)》正在征求公众意见。可于3月23日前将有关意见用电子邮件的方式发送到市规划局信箱(电子邮件地址：ghbzk@ dggh.gov.cn)，提交意见，同时请留下姓名和联系方式。

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　　招商蛇口拿下清溪百万平工改

　　你还在找单块商住地?很多房企大鳄已经把目标转到连片城市更新、工改项目上面了。

　　今天，掌柜君要介绍的主角，是招商蛇口，去年拿下麻涌商住地的“新房企”。之所以加个双引号，那是因为，其实早在2015年，这个深系房企就已与东莞政府合作开发长安新区，曲线入莞了。此外，它在东莞还有一个超百万平的工改项目，项目当前快速进行中。

　　旧厂房变身百万平科技基地

　　据了解，该项目位于东莞市清溪镇，原为米德兰五王塑胶制品公司厂房，占地412亩约27万㎡。

　　招商蛇口、米德兰公司、清溪控股集团有限公司三方早在2017年就签订了框架协议，其中，土地性质变更、规划指标申请、完成报批、原有业务搬迁等相关工作，由米德兰公司负责;由清溪控股公司成立专项工作小组，负责协助改造报批等有关协调工作;而招商蛇口则负责运营和开发。

　　该项目最终将会被打造成百万平米科技基地，实现米德兰项目原地倍增计划，将该项目打造成全镇乃至全市资源统筹开发的样板工程。

　　招商蛇口到底是何方神圣，能担起如此重任?招商局蛇口工业区控股股份有限公司是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，2017年招商蛇口完成销售千亿的目标进入千亿房企集团，累计实现签约金额1127.8亿元，同比增长52.5%，超额完成全年销售计划112.7%。这一年，招商蛇口总资产达3012亿元，土地储备超3000万平，在建面积超1300万平。

　　东莞工改工项目超过旧改半数

　　早在2017年初，面积仅为2465平方公里的东莞，土地开发强度已高达46.8%，远超国际公认的30%的临界点，仅比深圳(48.6%)低约2个百分点，更早在2010年就已是香港的两倍。

　　按照本轮土地利用总体规划确定的建设用地控制目标来算，未来只剩余2.3%的空间，处于一个土地资源极为紧张的存量土地开发时期。

　　城市更新已经成为东莞盘活土地资源的最重要举措，《东莞市工业保护线管理办法》即将出台，全市工业保护线总规模不应低于365平方公里， 工业保护线内工业用地的面积不得低于保护线总用地面积的70%，严禁改为居住用途。

　　另外，更有官方领导曾经直言，东莞作为以制造业为支柱的大市，工改项目应该占三旧改造总数半数以上。也意味着，东莞工改市场已经成为一片比住宅市场更大的蓝海。

　　房企纷纷涉足产业地产 尝试多方面转型

　　据了解，在当前东莞工改市场前景一片光明的前提下，碧桂园、恒大、益田、金地、万科、天安数码等公司已经在东莞疯狂搜寻工业用地。

　　值得一提的是，本地房企光大地产和中天地产更是有先见之明，早在几年前已经开始重点布局产业地产，旗下部分项目做得已经有声有色。

　　事实上，涉足产业地产，只是房企转型的其中一个方向。随着房地产调控的持续深入，房地产的黄金时代正在逐渐过去，传统卖房模式的面临退潮，房企急需满足人们美好生活需要的、更高层次的新型房地产发展模式。

　　各路房企在传统地产业务的基础上，纷纷寻找新的盈利增长点：互联网、教育、旅游地产……以万科、碧桂园为例，两个房企大鳄都毫无犹豫选择了在开拓东莞的长租公寓市场，且当前万科泊寓的市场反响非常好，旗下几间门店均满员运营，段时间内均无房出租。

　　做产业地产，运营长租公寓，彻底离开地产开发……过几年，我们印象中的房地产商，会全部变样吗?

　　(综合整理自南方都市报、房掌柜东莞)