林采宜：中国房地产陷入全面衰退 商品房成交量萎缩

在经历了2013年一轮价量齐升的快速增长之后，2014年，中国房地产开始陷入了量价齐跌的低迷状态，一二三线城市房价渐次回落，商品房成交量同比萎缩，土地购置量和购置价格也相应回落。

2014年，全国累计销售面积12.06亿平米，同比下降7.6%；全国百城住宅平均价已连续五个季度环比下降，85个城市出现同比下跌（其中包括历来价格坚挺的一线城市北京、上海以及广州）且跌幅逐渐扩大。

与此同时，开发商拿地态度也趋于谨慎，全年累计土地购置面积33383万平米，同比下降14%。2014年全年土地平均购置价格同比增幅17.4%，比2013年下降6.5%。

2010-2013年，在四万亿投资及其后续效应刺激下，房价和房地产投资也再度迎来了一波高速增长， 2013年，房地产开发投资完成额在全社会固定资产投资中的比重在20%左右，土地出让金收入贡献了地方可支配收入的33%，房地产成为地方经济增长的“支柱”和地方政府的重要财政来源。

另外，根据审计署《全国地方政府性债务审计结果》披露的数据，到2012年底，涉及11个省级、316个市级、1396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额34 865.24 亿元，占省市县三级政府负有偿还责任债务余额93642.66 亿元的37.23%：由于地方政府债务的偿付能力严重依赖土地出让的收入，土地价格波动直接影响到地方政府未来的偿债能力和信用问题。

在这种情形下，土地实际成交价格和成交面积出现同步萎缩，对于地方可支配财政收入、地方债务风险和当地经济增长的影响不言而喻。

鉴于上述原因，在国务院2014政府工作报告定调“针对不同城市情况分类调控”后，全国46个限购城市中除了北京、上海、广州、深圳和三亚，其他41个城市房地产限购政策相继取消。

通过广东、福建部分主要城市的房地产同口径数据进行比较，我们发现：

与限购型城市相比，房地产政策管控较为宽松的非限购城市商品房销售在进入2014年后也出现同步下滑，两者商品房销量在二季度末趋于表现接近。

这表明无论政策调控存在与否，市场对房地产看涨的预期已经发生变化，房地产政策的改变已经无法扭转房地产行业的整体下行趋势。